Чтобы понять, что такое экспликация, достаточно обратиться к правовым актам, содержащим требования к оформлению квартир и других помещений. Так для оформления собственности или узаконивания перепланировки нельзя обойтись без техплана квартиры. В свою очередь в техплане есть графический план помещений, к которому в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка в виде таблицы или текста – это и есть экспликация.
Что такое экспликация
В Приказе минэкономразвития №583 содержится пояснение о том, что должен содержать техплан помещения. Так в план включается два основных раздела:
- текстовая часть;
- графическая часть.
В текстовой части описываются общие сведения:
- реквизиты документов (решения суда, свидетельства о праве, о наследстве);
- общие характеристики квартиры (площадь, этажность, виды коммуникаций);
- заключение инженера.
А в графическую часть в обязательном порядке включаются поэтажный план и экспликация. При этом обе части обозначены в Приказе одним термином – «План этажа».
Поэтажный план – это часть проектной документации дома, в которой начерчены и обозначены границы квартир, площадок, с указанием расположения дверей, окон, балконов и т.д. В свою очередь план квартиры – это чертеж всех ее помещений – жилых и нежилых, где также обозначены перегородки, окна, двери, санузлы.
Экспликация – это пояснение к плану: в виде текста или таблицы кадастровый инженер расписывает все характеристики всех помещений квартиры или особняка с указанием литер:
- назначение (кладовая, жилая комната, кухня и т.д.);
- материал стен;
- площадь и объем;
- информация о коммуникациях.
Справочно. Отдельным документом экспликация оформляется редко, обычно она прилагается к техплану. Однако в некоторых случаях она может понадобиться, например, при газификации или при монтаже новых коммуникаций.
Что это за документ
Взглянув на экспликацию можно понять, что собой представляет помещение:
- на каком этаже находится;
- из чего построены стены;
- каковы помещения по высоте и по площади;
- насколько изношены части помещения.
По сути, экспликация – это документ, который поможет разобраться в архитектурном плане.
Для обывателя это не более, чем справка о помещении, но для инженеров и специалистов экспликация – это важный документ. Например, в доме меняется газовое оборудование (вместо АГВ монтируется двухконтурный котел или квартиру решено оборудовать индивидуальным газовым котлом). Для этого нужно в горгаз обязательно предоставить поэтажный план с экспликацией, так как необходимы сведения:
- о помещении, где будет смонтировано оборудование (расположение вытяжки, дверей, материал стен);
- о соответствии помещения СНиПам (по площади, расположению на этаже);
- о расположении труб и другого оборудования.
Читать также:
зачем нужен технический паспорт объекта недвижимости
Когда нужна экспликация
Экспликация, как часть техплана, необходима в случаях: 
- ввода в эксплуатацию дома;
- узаконивания перепланировки;
- оформления ипотеки.
Всем известно, что сегодня налог на квартиру рассчитывается по кадастровой стоимости. А откуда эта стоимость берется? Все просто: оценщик Росреестра рассчитывает стоимость каждого объекта по сведениям техплана. Одним из элементов техплана обязательно является экспликация, из которой инженер выясняет суммарную площадь помещения. Исходя из площади и региональных тарифов складывается кадастровая стоимость.
При перепланировке квартиры может измениться значение жилой площади. Например, балкон утепляется и присоединяется к комнате, из-за чего жилая площадь увеличивается. А это означает, что изменится ставка оплаты за отопление.
Кроме того, перепланировкой может быть нанесен вред общему имуществу дома. Например, изменение параметров несущих стен (замена кирпичной кладки на перегородки из ГКЛ) может стать угрозой целостности общей стены и плит перекрытий. Из экспликации специалисты сразу поймут – можно ли допустить такие изменения.
Оформление ипотеки – это отдельный вопрос. Банки требуют экспликацию, чтобы их оценщик смог рассчитать реальную цену закладываемой квартиры. На цену влияют многие характеристики: и материал стен, и площади помещений, и наличие коммуникаций. При выдаче кредита банкиры должны быть уверены, что в случае финансовых проблем должника квартиру можно будет продать по ее реальной цене.
Отдельным документом, то есть, без оформления техплана, экспликация необходима:
- при подведении коммуникаций (подключение водопровода, канализации, газа, электричества: сведения необходимы для выдачи техусловий);
- при смене оборудования (замена газовых котлов, установка двухконтурных котлов вместо колонок и АГВ, монтаж индивидуального отопления).
Новый хозяин помещения может заказать экспликацию, чтобы точно знать:
- где располагается электропроводка и коробки;
- каков износ стен или оборудования и не нужна ли их замена или реконструкция.
Где заказать экспликацию
Раньше технический учет жилья контролировался БТИ, сегодня эта функция возложена на Росреестр. Однако экспликация БТИ не теряет своей актуальности: в бюро работают лицензированные кадастровые инженеры, уполномоченные готовить на заказ техпланы и экспликации.
Все сведения о квартирах и домах, построенных до 2013 (техпланы, графические планы, экспликации) года есть в БТИ. Документы на построенные позже помещения есть у застройщика. Если нужна только выписка из техплана, можно обратиться в эти органы.
Новый же документ можно заказать:
- в БТИ;
- в специализированной компании;
- у частного инженера.
Важно. Готовить техпланы, а значит и экспликации, имеют право только лицензированные специалисты, занесенные в перечень кадастровых инженеров Росреестра.
Список аккредитованных инженеров можно найти на сайте кадастровой палаты вашего региона (области, края). В списке есть сведения об инженерах:
- номер лицензии;
- время действия лицензии;
- телефон или адрес организации.
Выбрать можно любого инженера из списка, сравнив цены и сроки изготовления экспликации. С инженером обязательно заключается договор. Для подписания договора от вас потребуются документы:
- паспорт;
- документы на квартиру.
Внимание! Не обязательно владеть квартирой, чтобы заказать экспликацию, нужно лишь указать сведения о собственнике.
Готовый документ вы получите уже через 10 дней со дня оплаты. Однако в договоре с инженером может указываться и больший срок, на это обратите внимание.
Стоимость экспликации
Ничего определенного о том, во сколько вам встанет изготовление техплана или 
экспликации, сказать нельзя, поскольку все зависит от множества факторов:
- регион расположения квартиры (дальше от столицы – ниже цены);
- размеры помещения (комната будет обмеряна быстрее и дешевле особняка);
- состав работ (техплан со всеми приложениями обойдется дороже отдельной экспликации).
Важно. Что такое экспликация с точки зрения узкого специалиста? Это подробное пояснение о расположении и составе оборудования или помещения. Экспликация, необходимая для газификации обойдётся намного дороже обычной, так как состав работ отличается: в обычной можно не обозначать расположение и материал вытяжки, например, или схему газопровода.
