Что можно делать с общей долевой собственностью

  У любого недвижимого имущества есть собственник. Если один конкретный объект недвижимости, например, квартира, комната, земельный участок, дача принадлежит не одному, то это — общая собственность. Если доли чётко выражены, то эта собственность – долевая.

Такой собственностью можно распорядиться как угодно, но – при определённых условиях.

Что такое общая долевая собственность

Понятие права общей долевой собственности раскрыто в Гражданском кодексе, а именно – в его 244 статье. Это тот случай, когда имущество, имеющееся в общей собственности, делится на определённые доли. Доля может быть выражена либо в дробном, либо в процентном соотношении.

Доля в праве зафиксирована в свидетельстве о праве, к примеру, так: «вид права – 112/2015 доли в праве собственности», или «вид права – 50% в праве собственности». Доли остальных собственников в свидетельстве указываются, обычно, на обратной стороне, как обременения.

Справочно. Право общей долевой собственности – совсем не право собственности на определённое количество квадратных метров недвижимости, а только право распоряжаться имуществом пропорционально вашей доле, как и расходы на его содержание нести.

Например, вы владеете третью доли в праве собственности, значит, распорядиться вы можете только третью доли – не третью всех помещений, а именно долей. И платежи вы должны платить не в полном объёме, а только треть.

Как приобретается доля в праве собственности

Случаев возникновения доли несколько. Так, доля может быть приобретена, если:

• сособственники вместе построили, купили, получили в дар недвижимое имущество и договорились, кому сколько частей будет принадлежать;
   
• сособственники являются наследниками по закону или завещанию и доли определены законом или завещанием;
   
• супруги построили или купили недвижимость в браке и соглашением или брачным договором определили доли каждого;
   
• вступило в силу судебное решение, объектом которого было признание права общей долевой собственности;
   
• вступило в силу судебное определение, утвердившее мировое соглашение сторон по делу.

Как зарегистрировать долю

Регистрация права общей долевой собственности идентична регистрации права на недвижимый объект. Исходя из смысла статьи 251 Гражданского кодекса, доля в праве переходит к приобретателю в момент регистрации такого права в регистрирующих органах. Т.е. вы становитесь собственником доли тогда, когда будет зарегистрировано само право, например:

• при покупке вами доли – в момент регистрации договора купли-продажи;
• при получении доли в дар – в момент регистрации договора дарения;
• при получении доли в наследство – в момент регистрации права на основании свидетельства о вступлении в наследство;
• при определении доли судом – в момент регистрации такого права на основании решения или мирового соглашения.

Нюансы распоряжения долями

Со своей долей вы можете поступить как угодно, например:

• продать или подарить кому-нибудь;
• обменять;
• завещать;
• заложить.

Справочно. Безвозмездные сделки, такие как дарение, мена, залог, завещание происходят без согласия и уведомления других сособственников недвижимости. Но вот с продажей дело обстоит по-иному. Право долевой собственности обязывает продавца предложить выкуп этой доли сначала сособственникам, иначе сделка может признаться судом недействительной.

В случае продажи вы должны поступить так:
— пишете в произвольной форме предложение такого содержания: «Мне на праве собственности принадлежит 999/2010 доли квартиры №135 в доме №65 по ул.Ленина в г.Урюпинск. Я намерена продать принадлежащую мне долю. В соответствии со ст.250 ГК РФ и на основании того, что Вы являетесь сособственником указанной квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Условия выкупа: в течение месяца с даты получения настоящего предложения Вы передаёте мне задаток за продаваемую долю в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей по договору задатка. Если в месячный срок Вы не выразите своё согласие на покупку продаваемой доли, либо откажетесь её выкупить, оставляю за собой право продать долю третьему лицу». Условия, адрес и стоимость, естественно, пишите свои;

— посылаете это предложение по адресам сособственников – обязательно с уведомлением, т.к. дата получения, указанная в уведомлении, начнёт отсчёт тридцатидневного срока;
— если сособственники письменно согласятся на выкуп по цене, указанной в предложении, то вы продаёте долю им. Если не согласятся или просто проигнорируют ваше предложение, смело продавайте (только именно по указанной цене, не ниже).

Как прекращается право общей долевой собственности

Право общей долевой собственности может прекратиться в случаях:

• продажи, мены или дарения доли;
• гибели или уничтожения недвижимости;
• продажи на публичных торгах (например, продажа заложенной доли, если вы нарушили условия кредитного договора);
• раздела имущества (когда сособственники по согласию или по решению суда определяют права каждого на конкретные помещения);
• выдела доли в натуре (когда конкретные помещения становятся не долей, а частью дома, например, с отдельным входом, кухней, санузлом);
• по решению суда.

Общей может быть не только долевая собственность, но и совместная. Но это уже другая история.