Домой Объекты недвижимости Долевая собственность Возможно ли продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Возможно ли продать долю несовершеннолетнего в квартире?

продажа доли несовершеннолетнего в квартире  Если вашему ребёнку принадлежит доля в квартире, которую вы намереваетесь продать, приготовьтесь к тому, что перед вами встанет проблема: необходимо заручиться разрешением на продажу этой доли опекунского совета. Здесь мы рассмотрим два варианта получения такого разрешения, которые гарантированно принесут положительные плоды.

Однако вы должны знать, что существуют несколько условий, при которых опекунский совет может отказать в проведении продажи доли несовершеннолетнего.

Что говорит закон


Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

Условия, при которых органы опеки разрешат продажу

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

продажа доли несовершеннолетнего в квартиреПри таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Если продажу орган опеки не разрешил, как вы считаете, безосновательно, обжалуйте это решение в суде.

А когда могут и не разрешить


Органы опеки обычно запрещают продавать долю ребёнка, например, в таких случаях:

  • когда вновь приобретаемое жильё имеет худшие технические характеристики, чем существующее;
  • когда вновь приобретаемое жильё находится в худшей зоне, чем имеющееся;
  • когда жилья ещё не существует, например, строится кооперативная квартира.

Случай в Волгограде:

Школьнику принадлежала комната в благоустроенной коммунальной квартире площадью 19 м². Квартира расположена в доме, стоящем в центре города, рядом со школой. Отец школьника планировал эту комнату продать, а взамен подыскал однокомнатную квартиру такой же стоимости, площадью 49м². Орган опеки запретил продажу, и Волгоградский суд с этим согласился, потому что покупаемая квартира находилась в шестидесятилетнем деревянном доме на окраине города, в доме нет ни воды, ни газа, ни канализации.

Предоставление доли во вновь приобретаемом жилье

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Выделение доли в другом жилье

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

Внимание, ловушка!


продажа доли несовершеннолетнего в квартире  Если взамен продаваемой доли ребёнка вы уже приобрели для него долю в другом жилье, получается так: и там доля выделена, и тут доля осталась, при продаже которой вы обязаны предоставить равноценную долю в другой квартире.

В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой. Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке.

Два примера из судебной практики:

1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире. Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку. А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.

2.Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.

Получив задаток за продаваемую долю, не согласовав предварительно продажу с опекунским советом, вы рискуете тем, что вернёте покупателю двойную сумму задатка!

В заключение добавлю: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!

 

5 КОММЕНТАРИИ

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в квартире дело, конечно, муторное, но совсем не безнадёжное! У меня была двушка на двоих с ребёнком, появилась возможность вступить в льготный кооператив. Денег от проданной квартиры хватало как раз на трёшку в кооперативе, хотя там ещё только фундамент заложили. Начальник нашего местного отдела опеки разрешила продажу только на основании договора долевого строительства! Хотя другие инспектора упирались.

  2. А мне опека разрушила всю жизнь!! И мне и детям((( Была в пополаме с ребёнком однушка в МО. А мы уже 5 лет жили в Обнинске. Я, двое детей, гражданский муж и мой отец. Решили перебраться на постоянку туда. Думали закончим эпопею с переездом и распишемся((( Наивные. У всех работа, учеба, кружки….
    Нашли два варианта в обмен на однушку…коттедж на 120м2 и трешку на 100 м2. Опека зарубила оба варианта, мотивируя «ВЫ УХУДШАЕТЕ СОЦ.СТАТУС РЕБЕНКА!!!»
    Но расширяться надо было,так как:
    1. снимая квартиру мы в месяц теряли по 30000.
    2. Папа заболел раком (а в Обнинске, для местных бесплатно, одна из лучших онкоклиник России).
    3. Я была беременна 3-им ребеночком.

    Стали искать варианты на Щербинке (по месту) все варианты были отвергнуты, в одной трешке им не понравился продавец, в другой что дом только проходит комиссию и идет внутренняя отделка квартир!!!! (все мы были прописаны в другой квартире, в непродаваемой)
    В итоге разрешили!!!!!
    Взять дачу в СНТ!!! Без воды и удобств!!! Время шло и мы решились. И тут началось. Мать отказалась приписывать отца, регистрации у него нет!! Каждая госпитализация со скандалом и гражданским кодексом в руках. Мне с работы (Обнинск) пришлось уволиться на 6 месяце — на работу не берут, муж чтоб деньги были на руках хоть какие-то, пошёл работать в такси. Траты на дом (вода, септик, утепления — выше крыши) на обучения в школе (кружки, а дети в Обнинске ходила каждая на 2 кружка по 250-500 р в месяц + допы языки по 1200 в месяц!!каждая!!) а в Москве кружок один 3500. Языки 1200 ОДНО ЗАНЯТИЕ, о бассейне вообще забыли. Зиму еле пережили.

    Родилась малявка, папе совсем плохо и в июне (через пол года) у мужа остановка сердца работал как проклятый!!!Ещё через месяц и папа ушёл((( я осталась с детьми, малявке было 3 месяца…
    ВОТ ТАК НЕ ПОДНИМАЯ ЗАДНИЦЫ, ОДНИМ РОСЧЕРКОМ ПЕРА РЕШИЛИ ВСЕ В МОЕЙ ЖИЗНИ!!! Теперь уже я как проклятая три года работаю, пытаюсь быть мамой и чуть чуть женщиной((( Оказывается у нас у всех разный соц.статус в России. И если ты живёшь в Москве и жрешь ролтон два раза в день то ты ОГОГО как крут, а если в другой области ешь икру два раза в неделю на завтрак, летом можешь смотать к морю на недельку,то ты БЕЕЕ …не комильфо.

    Все три года пытаюсь продать дом/дачу, с условием переписать всю покупаемую квартиру на ребёнка, опека требует компенсацию за землю((( где я её возьму? Работаю на двух работах, зимой за электричество выходит около 15000 (льгот никаких нет в снт, у мамы жить не могу, там без нас в двушке 6 человек), няня 20000. Льгот в снт нет. ухожу в 7 прихожу в 2 ночи, а объяснять им, что я хочу просто матерью быть — уходить в 7, приходить в 18, иметь выходные и возможность проводить время и общаться с детьми, бесполезно((
    Вот осталось один год 10 месяцев и старшей 18))) главное чтоб дачу по суду за долги не отобрали(

    • Оксана, можно дочу эмансипировать — устроить по трудовому договору, пусть даже липовому, и подать заявление в опеку об эмансипации! Опека не согласится- можно в суде заявить!

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ