Можно ли досрочно погасить ипотеку

   Всем уже давно известно, что ипотека – это дорого и надолго. Взяв такой кредит, многие планируют досрочное погашение ипотеки, при этом задача минимум – погасить весь долг, а задачи максимум – выплатить его с наименьшими денежными затратами. Ипотечные долги исчисляются миллионами рублей и переплата почти всегда стопроцентная.

Вернуть долг раньше – это снизить переплату, ведь часть процентов при выплате основного долга спишется. Но существуют нюансы, которые заёмщик должен будет учесть при выборе варианта досрочного погашения долга.

Права должника

Досрочный возврат долга на сегодня выгоден должнику, но не банку. В 2011 году в 809-ю статью Гражданского кодекса были внесены изменения, которые запретили кредиторам начислять штрафы и комиссии за досрочный расчёт с ними. То есть, как только основной долг погашен, оставшиеся проценты по кредиту автоматом списываются.

В том же году изменилась и 810-я статья ГК – появилось право досрочно гасить ипотеку, поэтому теперь моратории банков на досрочный возврат денег, даже прописанный в ипотечном договоре и заверенный вашей подписью, незаконен.

Однако если уж вы решили расстаться, наконец, с долгом, нужно соблюсти правила 810-й статьи:

• за месяц до планируемого погашения письменно предупредите банк о готовности погасить ипотеку досрочно (в ипотечном договоре может быть установлен меньший срок, но не больший);
   
• возьмите в банке распечатку, заверенную их печатью, с обозначенной суммой основного долга;
   
• в назначенный день внесите эту сумму на кредитный счёт.

Важно. Действие этого закона распространяется и на такие договоры, которые заключались до 2011 года! И не верьте тем кредиторам, которые пытаются убедить вас в том, что этот закон не имеет обратной силы (ФЗ №284).

Аннуитетные платежи

   Вы наверняка встретили это понятие в кредитном договоре. Термин этот означает, что все ежемесячные платежи по ипотеке будут одинаковые по сумме. То есть из месяца в месяц вы будете платить одну и ту же сумму по кредиту. Согласитесь, что это удобно!

Такие расчёты выгодны банку, в первую очередь. Ведь вначале выплат львиную долю платежа занимают проценты, а мизерную – основной долг. Но по прошествии времени картина меняется, и в конце срока кредита в платеже основной долг уже занимает большую часть, нежели проценты.

На примере это выглядит так: на первых этапах погашения долга с ежемесячным платежом в 50 тысяч, 40 из них уходит на оплату процентов, и лишь 10 – на оплату основного долга. В последний же месяц из этих 50 тысяч платежа 45 уйдёт в оплату основного долга и только 5 – за проценты.

Существует математическая формула аннуитетного платежа, применяемая всеми банками:
Формула аннуитетного платежа
Размер платежа = ОСЗ х ПС / [1 — (1 + ПС)-ПП]
При этом: ОСЗ – это остаток основного долга;
ПС – 1/12 ставки кредита;
ПП – количество месяцев до окончания срока кредита.
Выгодно банку, но не выгодно заемщику.
Других вариантов банк не предоставляет.

Эта формула может вам понадобиться разве что для того, чтобы проверить правильность составленного графика платежей. На сегодня почти на всех сайтах банков есть кредитные калькуляторы, где можно высчитать ежемесячный платёж без проблем.

График платежей при этом, как приложение к договору, должен содержать:

• месяц платежа;
• остаток долга на начало месяца;
• сумма платежа;
• сумма процентов в платеже;
• сумма основного долга в платеже.

Варианты погашения ипотеки

Всё по той же статье 810 ГК досрочно долг вернуть вы имеете право или полностью, или частично. Частично – это значит, что вы внесёте не аннуитетный платёж, а довольно внушительную сумму. При этом при частичном погашении возможны два варианта:

• снизить размер платежей;
• сократить срок ипотеки.

Частичное досрочное погашение ипотеки

   Например, у вас появилась довольно большая сумма денег (продали что-то или наследство получили) и этими деньгами вы собрались погасить часть ипотеки. Нужно выбрать, как поступить – или платежи сократить, или срок кредита.

Оба варианта по деньгам для вас одинаковы, поэтому решение только за вами. Конечно, сократив срок, вы быстрее достигнете цели и станете полноправным владельцем необременённой уже недвижимости. Но, с другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа снимет с вас часть финансовой нагрузки.

Если у вас есть ещё кредиты, разумнее будет уменьшить платежи по ипотеке, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет. Если же других долговых обязательств у вас нет, лучше быстрее развязаться с ипотекой.

Внимание! Предупредить банк о частичном погашении нужно также за месяц до внесения денег на счёт. При этом вам изменят график платежей в зависимости от того, какой вариант погашения вы выбрали.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

   На сегодня существует такая государственная программа поддержки мам, родивших второго или последующего ребёнка, как выплата материнского капитала. На 2016 год его сумма составляет 453 тысячи рублей и пока заморожена, то есть, не индексируется.

После рождения второго ребёнка (или следующего, если на второго капитал не оформлялся) в пенсионном фонде оформляется сертификат на материнский капитал, которым можно частично или полностью закрыть ипотеку.

Алгоритм гашения кредита или его части капиталом таков:

• вы идёте в банк и предъявляете инспектору сертификат на капитал;
   
• там же пишете заявление о полной или частичной оплате ипотеки;
   
• банк вам выдаст справку об имеющемся кредите (о сумме долга и его цели);
   
• со справкой и свидетельством о собственности на ипотечное жильё отправляетесь в отделение ПФР по месту жительства;
   
• пишете в отделении заявление по их форме о выплате капитала;
   
• у нотариуса заверяете обязательство переоформить жильё в общую семейную собственность, включая детей.

После принятия заявления у Пенсионного фонда есть месяц, чтобы перечислить деньги на ваш кредитный счёт.

Напоминание. А теперь нужно опять посетить банк и взять справку о том, что произведено досрочное погашение ипотеки или её части с новым графиком платежей.