Если человек по натуре не горожанин, ему не по сердцу жить в городской квартире. Для такой категории людей нет ничего милее, чем размеренная жизнь в собственном доме, да ещё с возможностью разбить у дома лужайку или распланировать огородик.
Ипотека на дом с земельным участком это единственный выход для семьи стать владельцем особняка, если пока нет возможности оплатить его стоимость целиком. Но при принятии решения – брать ли ипотеку, нужно взвесить все за и против, как и удостовериться в том, что долг банку вы вернёте.
Ипотека на загородный дом
Под покупку квартиры банки выдают ипотечные кредиты при условии наличия у клиента первого взноса в размере 10-15 процентов от цены жилья, что же касается загородной недвижимости, то требования тут строже.
Первоначальный взнос в ипотеку на дом за городом может достигать трети стоимости жилья. В Сбербанке, например, потребуют внести аванс в размере четверти цены дома, при этом ставка по ипотеке установлена сейчас в размере 13%.
Если воспользоваться кредитным калькулятором, то при стоимости дома в два миллиона и при условии, что вы внесёте полмиллиона задатка, вернуть через 20 лет придётся три миллиона (при ставке 13%). А это значит, что вы вернёте банку в два раза больше денег, чем брали.
Напоминание. Чем выше ставка и срок ипотеки — тем больше переплата.
При этом следует учитывать, что ипотеку на строительство дома, а не на покупку готового, банки вам выдадут только под залог какой-нибудь другой недвижимости.
На сегодня с учётом того, что спрос на покупку особняков и таунхаусов растёт, банки разрабатывают и совершенствуют программы кредитования под такое жильё, поэтому можно надеяться, что кредитные сделки вскоре приобретут более адекватный формат.
Ипотека на земельный участок
Если вы собираетесь приобретать только землю в ипотеку, оформление кредита займёт больше времени, чем оформление ипотеки на жилье. Ведь пока долг перед кредитором не погашен, жильё останется в залоге. Не станет возможности платить по долгам – кредитор имеет право продать дом и вернуть тем самым своё. Но с землей все сложнее.
Банк перед выдачей вам кредита должен удостовериться, что вложенные в ваш участок деньги вернутся. А поэтому нанимаются специалисты-оценщики, которые и оценят стоимость участка. А тем временем цена земли зависит от многих факторов:
- степень плодородия почвы на участке;
- удалённость от областного или районного центра;
- покупательский спрос на землю в этом регионе;
- наличие рядом с участком промышленных предприятий и автомагистралей;
- наличие инфраструктуры.
Если цену на участок банк признает адекватной и будет уверен, что в случае вашей неплатёжеспособности, землю можно будет продать без проблем, скорее всего, ипотеку одобрят. Но выдают кредиты далеко не всем! Обязательные требования к заёмщикам таковы:
- российское гражданство;
- возраст (в большинстве банков выдают кредиты клиентам в возрасте от 23 до 55 лет);
- стабильный доход (позволяющий не только гасить долг, но и содержать имеющихся иждивенцев);
- хорошая кредитная история.
Внимание. Перед подачей заявки на кредит не стоит нанимать оценщика самостоятельно, во многих банках есть свои — аффилированные кадастровые инженеры, которым они доверяют.
Чтобы получить кредит на землю, нужно учесть ещё немаловажный нюанс: участок должен стоять на кадастровом учёте и право собственности продавца на него должно быть зарегистрировано. Это узнать легко:
- взять выписку из ГКН в Росреестре по адресу земли;
- посмотреть на публичной карте Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.
Ипотека на строительство дома
Обычно процентную ставку по ипотеке на строительство банки завышают, 
ведь жильё-то ещё не построено, и нет гарантии, что оно вообще построится. По этой же причине, в случае одобрения кредита, банк может навязать свои условия:
- дом будет строить по договору с вами застройщик, предложенный банком;
- процесс строительства поэтапно будут контролировать кредитные инспекторы (чтобы удостовериться, что деньги банка тратятся именно на строительство).
Внимание.Также ипотеку можно взять под залог уже имеющейся другой недвижимости.
Ипотека на строительство дома под залог земельного участка
Кредит под залог земли – вовсе не миф, если вы обладаете всеми положительными качествами заёмщика. Такая ипотека выдаётся с учётом факторов:
- ваши финансовые возможности;
- наличие поручителей;
- масштабы строительства.
Документы в банк при этом понадобятся такие:
- стандартные документы заёмщика (паспорт, справка о зарплате, справки поручителей, если нужно);
- документы на землю (выписка из ГКН, кадастровый паспорт, свидетельство о собственности);
- документы для дополнительного залога (чем больше залог – тем лучше, но не стоит закладывать всё, что имеете – очень рискованно);
- любые проекты дома, эскизы, детали строительства;
- документы о первоначальном взносе (выписка из банка, чеки на покупку материалов, акты выполненных работ с договорами и т.п.).
Практика выдачи такого кредита уже есть, поэтому приведём одну из схем того, кто брал ипотеку в Сбербанке:
- под залог земли выдали кредит на строительство под 14%;
- сам кредит был поделен на две части;
- выдана первая часть;
- после того, как сумма израсходована и предоставлены все отчётные документы (чеки, договор подряда, акты выполненных работ), переведена вторая часть кредита;
- был привлечён один созаёмщик;
- в качестве залога предоставлено свидетельство на землю.
Кстати говоря, первоначальный взнос по кредиту может быть подтверждён чеками на покупку стройматериалов и на оплату строителям за последние полтора года.
При этом в ипотечном договоре предусматривалось, что дом должен быть построен за 3 года, после чего он должен быть застрахован и передан под залог банку. Передача дома под залог уменьшила ставку по кредиту на 1%.
Читать также:
— до какого возраста банк одобрит ипотеку
— куда жаловаться на самовольный захват земли
Договор ипотеки земельного участка
Заключение ипотечного договора регулируется законом «Об ипотеке». Он 
составляется по форме банка и содержит обязательные условия:
- что кредитуется (в нашем случае – дом или его строительство);
- стоимость кредита;
- график платежей;
- срок кредита.
Договор по закону обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому деньги вы получите только после регистрации, когда действие договора вступит в законную силу. Вместе с кредитным договором вы подпишете ещё и договор залога на землю, который также регистрируется в Росреестре.
После регистрации договоров на вашем свидетельстве на землю будет стоять отметка об обременении залогом.
Внимание. Кредитные инспекторы любят раскидывать по всему тексту договора нужные им условия, поэтому не лишним будет перед его подписанием взять проект и проконсультироваться с грамотным юристом.
Нюансы
Если вам уже одобрена ипотека на дом с земельным участком, можно несколько смягчить финансовые проблемы:
- материнским капиталом можно оплатить первый взнос или часть долга;
- можно отсрочить выплату основного долга, платя только проценты по ипотеке (но не дольше, чем на три года).
Также нужно иметь в виду, что строить дома можно только на том участке, который предназначен для ИЖС, но ни как не на сельхозземлях или в лесу.
Важно!В качестве залога можно предоставлять и квартиры, и гаражи, и даже автомобили. Это если вы уверены в том, что расплатитесь. В случае сомнений лучше не рисковать, ибо можно остаться ни с чем!
Перед оформлением ипотеки проконсультируйтесь в каждом из банков об условиях кредита, ведь информация меняется довольно быстро.
