Многим людям, которые не знакомы с таким понятием, как кадастр объектов недвижимости, рано или поздно с этим придется столкнуться. Захотят ли они продать свою недвижимость, подарить, завещать или обменять ее, сделать это без соответствующих документов нельзя. Понятие кадастр достаточно старое и использовалось еще в Древнем Египте за три тысячи лет до нашей эры. В общем случае кадастр означает список чего-либо, предназначенный для учета.
В России кадастр известен с десятого века и стал применяться применительно к учету земли, к учету границ земельных участков с целью полного сбора налогов. Говоря о кадастре объектов недвижимости в современной России, мы понимаем список всех существующих объектов, выраженный в соответствующих документах. Одним из них является кадастровый паспорт. Раньше вместо него был только кадастровый план, но после 2008 года кадастровый план является дополнением к кадастровому паспорту, без которого он является неполным.
Раньше получение этих документов было сопряжено не только с некоторыми бюрократическими трудностями, но и с несовершенной законодательной базой. Еще недавно между собой никак не могли разделить полномочия такие два ведомства, как Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации, которые не могли прийти к какому-то единому мнению относительно выдачи документов, из-за чего многие граждане получали не совсем мотивированные отказы. Ведь и то, и другое ведомство осуществляли учет недвижимости и земельных участков на территории России.
Но этот учет велся каждым из ведомств по отдельным данным со своей привязкой к местности. Поэтому нередко получалось, что сведения об одном и том же недвижимом имуществе у них различались. Это приводило к путанице, иногда заставляя граждан отказываться от самой идеи регистрации и постановки недвижимости на учет.
Чем руководствоваться сейчас
Законодателем были учтены все появившиеся противоречия и негативные последствия. Особенно беспокоило то, что неэффективный учет приводил и к неэффективному сбору налогов с земли и недвижимости. А раз такой неурегулированный вопрос приводил к недополучению доходов в государственную казну, то нужно было предпринимать какие-то решительные меры и решать вопрос кардинально. Усугубляли ситуацию и участившиеся на этой почве судебные разбирательства.
Поэтому, 24 июля 2007 года вышел Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который был направлен на то, чтобы соединить обе системы учета данных об объектах недвижимости в единую стройную базу данных.
Что принес новый закон? С его появлением отошли в прошлое землемеры и специалисты по экспертизе Бюро технической инвентаризации. Им пришлось переквалифицироваться в кадастровых инженеров, на которых возлагались задачи по осуществлению действий, связанных с подготовкой кадастровых документов. Именно они содержат в себе данные об объектах недвижимости, которые позволяет осуществлять кадастровый учет.
Государственный кадастр объектов недвижимости
Итак, под государственным кадастром недвижимости понимается база данных обо всей недвижимости, которая учитывалась специалистами. Эта база данных включает в себя такие сведения, как прохождение линии государственной границы, той самой, которая определяет пределы недр, вод, суши и воздушного пространства России. В ней содержатся сведения об административных границах между субъектами Российской Федерации, территориальными зонами, населенными пунктами и муниципальными образованиями. Здесь имеются и данные относительно административных границ зон с особенными условиями использования земель и территорий.
То есть, кадастр представляет собой реестр недвижимости, кадастровые дела и карты. Его организацию и ведение учета осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. В этот реестр включаются как уже готовые строение, здания, сооружения и помещения, так и незавершенные постройки, участки земли, а также сооружения, находящиеся под землей. Но положения закона о государственном кадастре не распространяются на имущественные комплексы, участки недр, самолеты, корабли и космические объекты.
Переоценить значение кадастрового учета тяжело, поскольку он входит в систему управления недвижимостью, без него трудно представить нормальное функционирование системы регистрации прав. Данный вид учета определяет местоположение объекта на географической карте, содержит минимальный набор самых нужных характеристик той или иной недвижимости, такие как общая площадь, почтовый адрес и т.п. Это его существенно отличает от технического учета недвижимости, который более подробно описывает сам объект, из чего и когда он построен, материалы его конструкций, был ли проведен капитальный ремонт и т.д.
Справочно. Уже на этапе постановки на учет сопоставляются и привязываются данные, которые имеются в таких базах данных, как Единый федеральный реестр прав, государственный кадастр недвижимости и другие. Это сопоставление и привязка осуществляется по присвоенному объекту недвижимости кадастровому номеру.
Как учитывается недвижимость
Все начинается с похода в Росреестр, когда собственник подает заявление установленной формы. Это необходимо всякий раз, если строится или формируется новый объект недвижимости, при этом старый объект недвижимости перестает существовать, либо его характеристики меняются. Но одного заявления будет мало, потому что без подтверждающих документов оно не будет принято к рассмотрению.
К нему придется приложить правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество, его технический и межевой планы, документы о категории участка земли и квитанцию об оплате госпошлины, поскольку сама услуга не бесплатная.
Справочно. Правоустанавливающие документы и документы о категории участка земли стоит подавать в копиях, а не в оригиналах.
Помимо этих документов понадобится акт обследования, дающий основание считать, что объект недвижимости был снят с учета и больше не существует.
Это типовой перечень тех документов, которые нужно приложить к заявлению, но он не является исчерпывающим. В зависимости от типа объекта недвижимости, где он находится, могут потребоваться и другие документы.
Как готовятся документы
Перед тем, как проводить работы, с заявителем подписывается договор, на основании которого кадастровый инженер готовит:
- межевую схему (или план) участка земли;
- технический план, как завершенного объекта недвижимости, так и находящегося в постройке;
- акт обследования, который подтверждает, что обследуемый объект недвижимости существует;
- акт согласования расположения границ участка земли со смежными участками, который оформляется одновременно с межевым планом.
Оформление этих документов требует выполнения большого объема работы, по результатам выполнения которого собственник получает кадастровый паспорт на недвижимое имущество. Но это при постановке его на учет. А вот если недвижимость снимается с учета или в ней произошли изменения, то в этом случае собственник получит выписку.
Справочно. После выхода указанного федерального закона, кадастр объектов недвижимости был упорядочен, а процедура постановки и снятия с учета объектов недвижимого имущества упростилась.
Количество судебных процессов, связанных с его учетом снизилось, позволяя допускать, что в ближайшее время заказывать кадастровый паспорт через Интернет-сайт Росреестра станет обычным делом. И на данный момент это можно сделать, но пока подобные услуги вызывают сомнения и недоверие именно вследствие определенного несовершенства. Такая ситуация носит временный характер.
