Домой Объекты недвижимости Как взыскать неустойку с застройщика, если просрочена сдача дома

Как взыскать неустойку с застройщика, если просрочена сдача дома

как взыскать неустойку с застройщика   Как взыскать неустойку с застройщика, затягивающего сдачу дома: этот вопрос актуален для тех, кто никак не дождётся заветного акта передачи квартиры в новостройке. А между тем этот процесс происходит по аналогии, так как рассматривался многократно судами различных юрисдикций. Основная сложность в написании заявления на застройщика – правильный расчет неустойки. Хотя и не менее важен список приложений, которые нужно предъявить в суд.

Общие сведения


В декабре 2014 года в России заработал 214 закон о долевом строительстве. До этого взаимоотношения дольщика и застройщика регулировались советскими законами о кооперации и об инвестиционной деятельности. По правилам этих законов граждане, вкладывающие деньги в свои будущие квартиры, были равны в правах с застройщиками, так как являлись инвесторами. А значит, несли риски утраты денег самостоятельно.

То есть, если строительство не было доведено до завершающего этапа по каким-то причинам, например, новостройка признавалась самовольным строением, банально не хватило денег или застройщик обанкротился – люди теряли свои деньги. А в случае заморозки строительства судьба вкладов зависела от наличия денег на счетах застройщика:

  • вклад невозможно было вернуть, если счет пуст;
  • если вклады и возвращались, опустошая бюджет стройки, достраивать уже было не на что;
  • о неустойке не было речи.
С принятием ФЗ об участии в долевом строительстве законодатели трансформировали дольщиков в потребителей, что означает лишь одно: у них появилось больше прав, а вклады защищены теперь на федеральном уровне. Теперь долевое строительство – выгодное вложение денег в недвижимость и шанс получить квартиру по себестоимости.

Риски долевого строительства

На сегодня законодатели обезопасили дольщиков по максимуму, но иногда некоторыхдолевое строительство рисков избежать невозможно. Вот основные:

  • непредусмотренные договорами долевого участия (ДДУ) доплаты (целевые платежи – на врезку коммуникаций, подорожание стройматериалов и т.п.);
     
  • сложности с расторжением договора и возвратом пая (иногда в ДДУ прописываются кабальные условия о том, что сумма вклада возвращается дольщику после продажи его будущей квартиры или при достаточности средств на счету);
     
  • проблемы с регистрацией в Росреестре (если застройщик не предоставит все документы, требуемые для оформления собственности, право дольщика можно регистрировать только через суд);
     
  • задержка сроков строительства и сдачи новостройки.

Последний пункт рисков на сегодня не редкость, хотя новостройки и растут, как грибы. Причины заморозки строительства могут быть самые разные, например:

  • не хватает денег на достройку из-за инфляции (при условии, что паи выплачены по договорам полностью);
     
  • застройщик тратит средства на строительство другого объекта (в надежде получить прибыль и потом достроить ваш дом);
     
  • подрядчики срывают сроки строительства.

Однако 214-м законом за нарушение срока передачи квартиры предусмотрено право дольщика на взыскание неустойки.

Взыскание неустойки с застройщика


риски долевого строительства  По норме Гражданского кодекса неустойка – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику за срыв срока сдачи дома. Выражается неустойка в процентах к общей стоимости квартиры, прописанной в ДДУ.

Вот что говорится о неустойке во второй части 6-й статьи 214-го закона: если в срок, прописанный в ДДУ, акт передачи квартиры не будет подписан, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить дольщику двойной размер неустойки (если дольщик – организация, то ставка одинарная). В свою очередь ставка неустойки – трехсотая часть ключевой ставки ЦБ.

Важно. Размер ключевой ставки можно найти вот тут http://www.consultant.ru/law/ref/stavki/stavka-refinonsirovaniya/#p7. А применять нужно размер ставки, действующей на момент:

  • подписания акта передачи квартиры;
  • вынесения решения суда по взысканию неустойки или подачи иска;
  • составления досудебной претензии.

Общий законный алгоритм взыскания неустойки таков:

  • дольщик пишет претензию застройщику о выплате неустойки;
  • отказ или игнорирование претензии обжалуется в суде.

Основания взыскания следующие:

  • по ч.2 ст.6 ФЗ-214 дольщик имеет право на выплату неустойки;
  • по норме 310-й статьи Гражданского кодекса застройщик обязан исполнить требование о выплате;
  • по правилу 3-й статьи ГПК человек, чьи права нарушены, может обратиться в суд (в данном случае права нарушены отказом в выплате неустойки).
Внимание! Перед подачей иска в суд сначала нужно обращаться к застройщику с претензией.

Но для начала нужно правильно неустойку подсчитать.

Считаем неустойку

Что нужно приготовить: взыскание неустойки с застройщика

  • ДДУ (в нем указан срок окончания строительства и стоимость квартиры);
     
  • ссылку со значением ставки ЦБ;
     
  • калькулятор.

Далее действуем по алгоритму:

  • определяем дату начала действия неустойки (если в договоре срок сдачи, например, 1 января 2017 года, то срок начинается со 2-го января);
     
  • определяем количество дней просрочки (простым подсчетом);
     
  • определяем ставку неустойки: действующий процент делим на 300 (пример: на конец 2016г. ставка рефинансирования 11%. Делим ее на 300 и получаем 0,03667% в день);
     
  • ставку умножаем на стоимость квартиры (получим ежедневную денежную сумму неустойки);
  • результат умножаем на количество дней просрочки и удваиваем.
Важно! с января 2017г. в 6-й статье 214-го закона нововведение – если дольщик сам отказывается подписывать акт передачи ему квартиры, то он теряет право на выплату неустойки с того момента, когда письменно (!) ему было предложено подписать акт и принять квартиру.

Итак, неустойку подсчитали, теперь составляем претензию.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки


Для начала нужно определиться с виновником. Загляните в договор долевого участия, чтобы узнать исполнителя по договору (застройщика). Далее нужно зайти на сайт налоговой и найти выписку (по адресу https://egrul.nalog.ru/ введите данные о застройщике – получите актуальную информацию, в том числе, действующий адрес).

По указанному адресу пишется претензия, начав оформление с шапки: нужно указать название и адрес застройщика и свои реквизиты (ФИО, адрес, телефон). Пример претензии:

претензия к застройщику

Важно! Претензию датируйте и отправьте по адресу (из выписки, а не из договора) заказным письмом. Можно зарегистрировать копию претензии в офисе застройщика: на вашей копии должен расписаться руководитель застройщика или штатный сотрудник (секретарь, например) и поставить дату получения.

Если через 10 дней деньги вам не перечислят, пишите исковое о взыскании неустойки с застройщика.

Обращение в суд

Сначала нужно собрать документы, которые будут приложены к иску:претензия к застройщику о взыскании неустойки

  • ДДУ;
     
  • все квитанции об оплате пая;
     
  • претензия (заверенная или с приложением почтовой квитанции);
     
  • распечатка с сайта (выписка о застройщике – см. выше).

Теперь определимся, в какой суд обращаться. Так как дольщики приравнены законом к потребителям, то можно по выбору обратиться в один из судов, расположенных по месту:

  • нахождения застройщика;
  • своего жительства или прописки;
  • строительства.

В суд подаются документы:

  • 3 копии заявления;
  • по 2 копии всех приложений;
  • копия паспорта.
Важно! Дольщики не обязаны платить госпошлину в суд, если общая цена иска меньше миллиона рублей.

Если вы насчитали больше, совет: сначала можно подать иск на миллион, рассчитав неустойку на определенную дату так, чтобы она не была больше. После можно подавать иск на взыскание неустойки с обозначенной даты и так сколько угодно раз, пока застройщик не оплатит весь период просрочки.

По норме 9-й статьи 214-го закона дольщик в правах приравнен к потребителю, если он строит квартиру для проживания в ней. А по закону о защите прав потребителей за нарушение прав можно просить суд о взыскании морального вреда. Однако не стоит предъявлять моральные страдания, выраженные в заоблачных суммах. Просить, конечно, можно и миллионы, но судья взыщет вред в разумных пределах. На практике это от 15 до 100 тысяч рублей (изучите практику своего суда и поймете, чего ожидать).

Кроме того, если в десятидневный срок со дня направления претензии вы денег не получили, то суды в пользу потребителей взыскивают еще и штрафы за неисполнение законных требований (по норме 13-й статьи закона о ЗПП), а это – половина неустойки!

Иск


В иске вы должны изложить четко, кратко и конкретно:исковое о взыскании неустойки с застройщика

  • в какой суд пишете (адрес и название суда);
     
  • кто истец (ваши ФИО, адрес и телефон);
     
  • кто ответчик (название фирмы застройщика и адрес, указанный в выписке ФНС);
     
  • цену иска (неустойка+штраф+моральный вред);
     
  • обстоятельства иска (когда и между кем заключен ДДУ, когда вышел срок сдачи квартиры);
     
  • суть иска (когда была направлена претензия, исполнена ли она, в какой сумме вам нанесен моральный вред, на сумму какого штрафа вы рассчитываете);
     
  • законные основания иска (перечислите статьи кодексов и законов: 9 и 6 статьи ФЗ-214, статья 13 закона о ЗПП, статья 310 ГК РФ, статья 3 ГПК РФ);
     
  • требования (какие суммы взыскать в вашу пользу с ответчика);
     
  • список приложений (см. выше).
Важно! расчет неустойки можно привести прямо в иске или оформить отдельным приложением.

Иск датируйте и подайте в суд:

  • в канцелярию суда (зарегистрировав копию иска у специалиста);
  • почтой (заказным письмом).

Как взыскать неустойку с застройщика, пример текста заявления:

текст заявления

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ