В некоторых случаях участок приобретается вовсе не для тех целей, для которых он предназначен. Например, приобретается участок с категорией «земли сельхозназначения», но на нём планируется развернуть строительство. Без изменения категории строить на сельхозземле ничего нельзя.
Однако задуманное можно воплотить в жизнь, если знать, как происходит перевод земель из одной категории в другую, условия, и процедура которого чётко описана в Земельном кодексе.
Категории земель
К сведению. Категория – это вид назначения участка, определяющий цель его использования.
В России все земли поделены на 7 категорий:
- сельхозземли;
- населённых пунктов;
- промышленные;
- охраняемые;
- лесные;
- водного фонда;
- запаса.
В собственность людям передаются только участки первых двух категорий.
Виды земельных участков
Под видами имеется в виду статус земли. По нормам Земельного кодекса участок может принадлежать:
- государству;
- местному муниципалитету;
- частному лицу или организации.
В зависимости от того, кому принадлежит участок, применяется тот или иной алгоритм перевода земель из одной категории в другую. А между тем, участки могут использоваться в зависимости от вида использования, который разрешён. И видов таких в отношении одного конкретного участка может быть несколько (основной и дополнительные).
Разрешённое использование
В сентябре 2014 года приказом Минэкономразвития №540 был утверждён классификатор видов использования земли.
Перечень разрешённых видов достаточно объёмный, в него включены все виды, в соответствии с которыми разрешено использовать участки.
Например, сельхозземли можно использовать с целью:
- ведения личного хозяйства (без капитального строительства);
- ведения подсобных хозяйств (свиноводство, птицеводство, овощеводство);
- использования под пашни, овощеводство, сенокосы, пастбища, сады;
- размещения дачных или садоводческих товариществ (без капитального строительства).
Земли населённых пунктов используются только с целью застройки и развития городов, сёл, посёлков или деревень. При этом такие земли поделены на зоны:
- для малоэтажного, среднеэтежного или многоэтажного жилого строительства, ИЖС (ИЖС, расшифровка – индивидуальное жилищное строительство);
- для размещения промышленных, административных, культурных, деловых объектов;
- для использования в сельхозцелях;
- для размещения дачных или садоводческих объединений (СНТ, расшифровка – садоводческие некоммерческие товарищества, ДНТ, расшифровка – дачные некоммерческие товарищества).
На какой категории остановиться
Как видно из классификации видов использования земли, садоводством или огородничеством можно заниматься в обеих интересующих нас категориях – и на сельхозземлях, и на землях поселений. Но есть оговорка: на сельхозземлях нельзя строить капитальные объекты, только хозпостройки.
Поэтому, если планируется на участке размещение СНТ, ДНП (дачное партнёрство) или ИЖС, на которых не исключено строительство капитальных объектов (жилых домов, гаражей), земля должна относиться к землям поселений.
Что такое СНТ и ИЖС
Нередко группа людей объединяется для создания садоводств или дачных товариществ. СНТ, расшифровка которого приведена выше, — это некоммерческое объединение, целью которого является разведение садов на участках.
СНТ.
Члены товарищества на своих участках имеют право:
- высаживать плодовые деревья и кустарники;
- заниматься овощеводством;
- строить дачные домики на участке (без права прописки) и хозяйственные постройки.
ДНТ, расшифровка которого так же приводилась выше, это дачные объединения, члены которых на своих участках могут заниматься тем же, что и члены СНТ, но с бонусом: они имеют право строить не только дачные домики, но и жилые капитальные дома, в которых можно прописаться.
Деятельность товариществ регулируется законом №66-ФЗ, в котором указано, что садоводы и дачники могут объединяться не только в товарищества, но и:
- в потребительские кооперативы;
- партнёрства.
Обязательное условие таких объединений – отсутствие коммерческой цели. 
То есть пользование землёй должно быть чисто потребительским. Товарищества действуют сообща, создавая общие фонды или платя взносы на счёт объединения. На эти деньги строятся общие коммуникации:
- водопровод;
- ЛЭП;
- дороги.
Хотя объединения и некоммерческие, признаются они юридическими лицами и действуют по правилам законодательства:
- отчисляют налоги и обязательные сборы в бюджеты;
- заключают договоры с контрагентами.
Справочно. В отличие от товариществ, ИЖС – это не объединение, а форма обеспечения граждан личным жильём.
Земля с таким видом использования располагается только в границах поселений – городов, деревень и т.п. Объектом ИЖС по норме 3 части 48-й статьи Градостроительного кодекса может быть отдельный жилой дом, в котором проживает одна семья. При этом дом не может быть выше трёх этажей, так как ИЖС относится к малоэтажной зоне.
Участок с таким целевым назначением может использоваться и в других разрешённых целях (в кадастровом паспорте или градостроительном регламенте описаны все виды пользования – и основной, и дополнительные), а если вы хотите пользоваться землёй с целью, подпадающей под влияние другой категории, нужно эту категорию поменять.
Перевод земель из одной категории в другую
В зависимости от владельца земли, перевод согласуется с различными инстанциями:
- федеральной землёй заведует Правительство РФ;
- региональными участками – администрация регионов;
- муниципальными землями (но не сельхозназначения) – местные администрации (земельные комитеты);
- частные участки переводятся с разрешения региональной администрации, если земля сельхозназначений, или местной администрации, если земля в населённом пункте.
Справочно. Фактически изменение категории участка влечёт за собой изменение границ близлежащего поселения. Так, перевод сельхозземли в категорию земель поселений увеличивает границы этого населённого пункта и наоборот.
Перевод земли в ИЖС – это вывод участка из категории земли сельхозназначения, так как жилищное строительство неразрывно связано с капитальным строительством, которое на сельхозземлях недопустимо.
Процедура перевода
По правилам закона №172-ФЗ для того, чтобы начать процедуру смены 
категории земли, ведомственному органу (см. выше) нужно подать ходатайство (статья 2 Закона).
В нём указывается:
- кадастровый номер участка;
- из какой категории в какую переводится участок;
- обоснование перевода;
- права на землю (кому принадлежит и на каком основании).
Обязательные документы, которые нужно приложить:
- выписка из ГКН на участок;
- копия паспорта заявителя (для ИП или организации – выписки из налоговой);
- выписка из ЕГРП на участок;
- заключение эксперта о возможности перевода (если земля охраняемая или требуется экологическая экспертиза);
- согласие собственника на перевод, если земля в аренде.
Землю не переведут, если:
- заявитель не имеет никаких прав на участок;
- к ходатайству приложены не все документы;
- участок расположен в особо охраняемой зоне;
- в выводах экологической экспертизы содержится однозначный запрет на перевод;
- потенциальное целевое назначение участка не соответствует утверждённой планировке территории.
В остальных случаях принимается положительное решение в такие сроки:
- максимум через 3 месяца с момента регистрации ходатайства в аппарате Правительства РФ;
- 2 месяца, если перевод рассматривает земком региональной или местной администрации. Результат рассмотрения ходатайства – это акт о переводе земли. На основании акта в течение двух недель в госкадастр будут внесены изменения.
Важно. Если меняется категория сельхозземель, то положительное решение земкомы принимают только в исключительных случаях.
Всё зависит от условий:
- удалённость от поселения (имеет значение при расширении границ города или посёлка);
- качество почвы (плодородную почву власти вряд ли отдадут под застройку).
То есть, если у властей нет заинтересованности в использовании земли исключительно в сельхозцелях, то перевод возможен.
Стоимость перевода земель из одной категории в другую
Цена вопроса складывается из нескольких показателей: 
- разница в кадастровой стоимости участка при смене категории;
- расположение земли относительно районного или областного центра;
- проведение необходимых экспертиз.
Поэтому однозначно обозначить стоимость перевода нельзя, даже в пределах одного района. Например, в Московской области стоимость перевода стартует от 500 долларов за сотку. В то же время в Нижегородской области специализированные организации займутся переводом земель минимум за 150 тысяч рублей (за участок).
Чтобы узнать точно все составляющие перевода (примерную стоимость, точный перечень документов), направьте запрос в местный земком – как произвести перевод земель из одной категории в другую, условия и процедура, или пообщайтесь со специалистом администрации лично.
