Домой Объекты недвижимости Квартира Для чего используется переуступка прав собственности

Для чего используется переуступка прав собственности

переуступка прав собственности на квартиру   Переуступка прав собственности на квартиру – это вид сделки, при которой права на ещё пока строящуюся квартиру переходят от одного собственника к другому. Как правило, это происходит уже на последних этапах строительства, когда свободных квартир в новостройке уже нет. Купить квартиру по такому пути можно либо у инвестора, который получает прибыль за счёт купли-продажи квартир в новостройках, либо у дольщика, который по каким-то причинам решил недострой продать. Переуступка должна чётко соответствовать законам, иначе может быть признана недействительной, и тогда вы потеряете деньги.

Что такое цессия


Это понятие разъяснено в 3 главе Гражданского кодекса. Цессия это и есть уступка требования. Например, вы вступили в кооператив в начале строительства и оплатили первый взнос. Дальше оплата должна происходить по условиям договора.

С момента подписания договора о долевом строительстве, вы получили право требовать квартиру у застройщика, это уже прямо прописано в договоре – номер квартиры, этажность, примерная площадь. По каким-то причинам, может, ради выгоды, если вы решите продать квартиру в недострое, то обязаны будете оформить с покупателем договор цессии, то есть передадите уже ему право требования вашей квартиры.

При этом продавать квартиру вы можете по любой цене, не обязательно за вложенную в строительство сумму.

Продажа по переуступке что это

Взаимоотношения застройщика и дольщика строятся на законе №214 о продажа по переуступке что этодолевом строительстве. При этом:

  • застройщик – это владелец или арендатор земли, на котором строится или планируется строительство многоэтажки;
  • дольщик – это клиент застройщика, который вкладывается в строительство дома, чтобы в итоге получить в нём квартиру.

Как известно, на начальных этапах застройки бетонометры дешевле, чем на завершающих. Поэтому свободных квартир в доме, готовом к сдаче, скорее всего, нет.

А так как дом ещё не сдан в эксплуатацию, квартиры на учёт никто не поставит. Поэтому квартир, как таковых пока не существует юридически.

Продажа пока ещё не существующей квартиры невозможна прямым договором купли-продажи, ведь как продать то, чего нет? Для таких случаев законодатели разработали поправки в закон №214, которыми разрешено продавать недострой. Но не по договору купли-продажи, а по другому договору, о котором поговорим ниже.

При этом продать квартиру можно только в период с момента регистрации договора о долевом строительстве в Росреестре и до подписания передаточного акта на квартиру.

Переуступка прав собственности может и по другому пути идти: не оформляя договора цессии, с покупателем можно оформить предварительный договор купли-продажи. Такая практика существует. По такому договору вы обязуетесь в будущем (как только зарегистрируете право на квартиру в Росреестре) продать квартиру по обозначенной цене именно покупателю и никому другому.

Нюансы:
Цену вы обозначите в договоре, договоритесь и об оплате – сразу полностью или частично.
Но существует риск возникновения дополнительных взносов, и оплатить их должны будете именно вы, как дольщик.
А если дом признают самостроем, или он рухнет до момента ввода в эксплуатацию? Не потеряете в деньгах? Оптимальнее, всё же, заключить договор цессии (переуступки).

Договор переуступки


Под таким специфическим договором понимается сделка по передаче правдоговор переуступки требования на квартиру в недострое к застройщику, но не права собственности. В Гражданском кодексе обозначены стороны договора:

  • цендент – это передающая право сторона (продавец);
  • цессионарий – принимающая (покупатель).

Так как все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, как и договор о долевом строительстве, так и договор переуступки тоже нужно там зарегистрировать. Подходить к оформлению договора нужно со всей ответственностью, тем более, если вы – покупатель!

Так что же должно содержаться в договоре? Обязательные условия вы можете посмотреть в типовом проекте вот тут, а о нюансах договора можно сказать следующее:

  • в договор включаются все характеристики квартиры (этажность, условный номер, условная площадь, количество комнат, адрес);
     
  • обязательно фигурирует сумма сделки;
     
  • в конце договора должна стоять виза застройщика об уведомлении о заключении договора (или согласия, если цена квартиры внесена не полностью и долг переводится на цессионария);
     
  • пристально изучите пункт о цене, ведь по закону покупатель принимает на себя и долговые обязательства;
     
  • цена квартиры в договоре о долевом строительстве не должна быть меньше или равной цене договора цессии (возможно мошенничество, ведь цены за время строительства выросли);
     
  • если договоров цессии на эту квартиру заключалось несколько, возможен обман.

Не разобрались в тексте договора? Возьмите проект и отдайте на анализ грамотному юристу!

Как продать квартиру по переуступке


как продать квартиру по переуступке   Порядок оформления сделки зависит от того, полностью ли оплачена квартира (внесён пай). Если полностью, то застройщик лишь уведомляется о заключении договора, в противном случае остаток долга переводится на покупателя одновременно с заключением договора цессии. А здесь разрешение застройщика на перевод долга обязательно.

Важно: в договоре о долевом участии может быть прописано условие о том, что при переуступке прав разрешение у застройщика брать обязательно!

Застройщики нередко берут мзду за разрешение на переуступку, пользуясь своим решающим положением. Обычно это 1-5% от первоначальной цены квартиры.

Оформить разрешение или уведомление нужно письменно: под договором цессии должна стоять отметка «уведомлен» или «переуступка разрешена», скреплённая печатью застройщика и автографом руководителя.

После того, как все уведомлены, цена вам оплачена (по расписке), договор переуступки подписан, алгоритм следующий:

  • вы передаёте покупателю оригинал договора о долевом строительстве (вместе с соглашениями и дополнениями);
     
  • если вы в браке, заручитесь нотариальным согласием второй половины на продажу;
     
  • если квартира в ипотеке, сначала погасите долг и возьмите справку из банка о погашении долга;
     
  • вместе с покупателем идёте в Росреестр (или МФЦ) и регистрируете договор.
Важно: если квартира продаётся в ЖСПК, переуступка прав обязательно решается на общем собрании!

Документы для Росреестра:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • согласия супругов на покупку/продажу квартиры;
  • договор долевого участия;
  • справка от застройщика об отсутствии долга или соглашение о переводе долга;
  • договор переуступки.

Через 10 рабочих дней переуступка прав собственности на квартиру завершится, и регистратор выдаст на руки зарегистрированный договор.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ