Вопрос о том, под какой процент дают ипотеку, волнует каждого, кто намеревается приобрести квартиру в кредит, не имея собственных достаточных средств для покупки. После принятия решения об ипотеке нужно обстоятельно рассмотреть предложения банков, ведь банк станет вашим партнёром на довольно долгий срок.
При выборе банка нужно изучить множество ипотечных программ, во сколько вам обойдётся ипотека, какой процент предлагают банки.
Условия по ипотеке — выбираем банк
Относительно недавно требования к заёмщикам почти во всех банках были одинаковы – кредит выдавался на 15 лет максимум, по пятнадцатипроцентной ставке, а первоначальный взнос был около 30 процентов от цены жилья. Сейчас законом «Об ипотеке» банкам разрешено устанавливать свои ставки, сроки ипотеки и размер первого взноса.
Для примера — банки предлагают такие условия:
- сумма кредита – до 26 миллионов рублей;
- первый взнос – от 15 до 30 процентов от цены жилья;
- срок ипотеки – до тридцати лет.
Процентная ставка по ипотеке в банках различна и варьируется от 11 до 20 процентов годовых.
Внимание. Вопрос процентной ставки по ипотеке очень подвижный по годам и по банкам. Как пример, молодым семьям государство предлагает софинансирование ставки. В итоге для заемщика процентная ставка может быть снижена до 6%. В любом случае — нужно искать наиболее выгодные для вашего случая условия.
Размер ставки зависит от:
- первоначального взноса;
- срока кредита;
- стоимости жилья.
Ставка зависит и от вида жилья. Если на вторичное жильё оформляется ипотека, проценты обычно ниже тех, которые уплачиваются за квартиру в новостройке. Если квартира ещё строится, кредиторы страхуются и на период строительства повышают ставки до 20-22 процентов. Снижается ставка тогда, когда заёмщик станет собственником.
Если банком указано, что ставка «плавающая», это значит, что чем выше доход заёмщика, тем ниже ставка.
При выборе банка обязательно обратите внимание на вид платежа.
Существует два вида платежей:
- аннуитетный;
- дифференцированный.
Первый вид предполагает, что вся сумма ипотеки будет погашаться равномерно. При этом вначале почти вся сумма ежемесячного платежа состоит из процентов, а в конце гасится основной долг, и сумма процентов – минимальна. То есть банк вперед выбирает свой доход в виде процентов. Вы же остаетесь со своим долгом.
Платёж дифференцированный – это когда равномерно погашается сумма основного долга, а проценты начисляются на его остаток.
Предпочтительнее, конечно, если проценты начисляются на остаток долга, то есть платежи – дифференцированные.
Если вы твердо решили, что ипотека вам край как нужна, то
- надо знать как решать эту задачу. Об этом здесь.
- если вы не «дружите» с экономикой, то вам может помочь ипотечный брокер.
- даже при плохой кредитной истории выходы есть. Читайте статью.
- проценты по ипотеке можно вернуть. Есть закон об этом.
Перед началом оформления ипотеки следует так же обратить внимание на то, как взимается комиссия за рассмотрение заявки. Некоторые банки требуют оплатить комиссию ещё до рассмотрения заявки на ипотеку, в то время, как другие могут включать её в сумму кредита или требуют оплатить после одобрения ипотеки.
Комиссия может быть фиксированной или в виде определённого процента от цены жилья, а это может оказаться немаленькой суммой. Поэтому нужно обязательно выяснить в банке этот момент.
Это важно для вас. Обращайте внимание и на тот момент, в какой срок сумма кредита перечисляется продавцу – в день заключения договора или после оформления права собственности. Ведь некоторые продавцы требуют оплаты в день подписания договора купли-продажи и не идут на то, чтобы ждать, пока ваше право будет зарегистрировано.
Не забудьте в проекте договора посмотреть условие о рефинансировании ипотеки. Если у вас появится возможность расплатиться с кредитом досрочно, внести большой ежемесячный взнос или наоборот, упадут доходы, рефинансирование будет кстати применить.
Уменьшаем ставку
Брать ипотеку под высокие проценты, тем более, если вид платежа – аннуитетный (когда вначале гасятся проценты), рискованно. Стоит один или несколько раз просрочить платежи, можно лишиться не только квартиры, но и приличный долг накопить, расплачиваться с которым можно довольно долго.
Некоторые всё же идут на это, будучи уверенными, что кредит будет гаситься вовремя. А тем временем количество исков банков по невозврату ипотеки не уменьшается, и ряды должников пополняются.
Снижение процентной ставки по ипотеке – несомненный плюс для заёмщика. Банки охотно идут на снижение ставки для постоянных проверенных клиентов. Такой лояльности можно добиться тогда, когда заёмщик без проблем погасит несколько потребительских кредитов, взятых в одном банке. Обратившись в этот же банк за ипотекой, заёмщику можно рассчитывать на скидку по процентам.
Добиться снижения ставки можно и такому клиенту банка, который открыл в этом банке депозит. Например, чтобы накопить на первый взнос. Этот вклад можно потом использовать, как первоначальный взнос, а банк может снизить ставку на процент.
На процент можно снизить ставку, если внести достаточно большой первый взнос, например половину стоимости жилья. Уменьшение срока кредитования – тоже стимул для снижения ставки.
Есть ещё один способ сэкономить на ставке – это взять кредит в какой-нибудь «экзотической» валюте, например, в Швейцарских франках. Только, если вы не разбираетесь в изменениях курсов валют – не рискуйте. Тем более, можно проиграть на конвертации валют.
Справочно. Государство никак не регулирует ипотечные ставки, ссылаясь на то, что условия о ставке, сроках и ежемесячных выплатах должны быть прописаны в договоре.
Зато предоставляет «ипотечникам» некоторые льготы, например, возмещение подоходного налога и возможность использовать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке.
Ипотечную квартиру при необходимости можно продать — читать об этом.
Скрытые комиссии
Банки изо всего стараются извлечь выгоду, поэтому в разные разделы договора могут вписывать условия, которые в последствии заёмщику придётся исполнять. Это неприятно, когда после заключения договора вы узнаёте, что должны платить не только долг и проценты, а ещё и другие суммы, завуалированные в договоре. Особенно впечатляет, когда эти суммы достаточно серьезные.
Комиссии могут быть такие:
- за оформление и выдачу ипотеки;
- за открытие и ведение ипотечного счёта (несмотря на то, что такие комиссии признаны незаконными);
- за внесение и снятие денег со счёта;
- за досрочную выплату ипотеки;
- штрафы и страховые платежи.
Внимание. Плату банки могут брать даже за СМС-информирование!
Если вам сложно разобраться в тексте договора ипотеки, покажите проект договора юристу или налоговому консультанту. Иначе выплата по кредиту, который выглядел так привлекательно, может оказаться весьма затруднительной. Поэтому, если хотите узнать, под какой процент дают ипотеку, учтите, что он может включать в себя не только ставку, но и множество скрытых платежей.
