Когда человек намеревается приобретать жильё, продавец почти всегда требует заплатить за покупку какие-то деньги перед тем, как начать оформлять документы по сделке.
Эти деньги и есть задаток при покупке квартиры. Но не стоит путать задаток с авансом, это совершенно разные понятия. Если купля-продажа не состоится по каким-то причинам, судьба предоплаты зависит от того, как она была оформлена. И чтобы подстраховаться, оформите всё правильно.
Что такое задаток
По смыслу статьи 380 Гражданского кодекса задаток – это предоплата за покупку. Денежная сумма, переданная в качестве задатка входит в стоимость всей квартиры, то есть после оформления договора покупатель доплатит продавцу цену квартиры за вычетом уже выплаченного задатка.
Особняком в статье указано, что если слово «задаток» нигде в документах не фигурирует, то предоплата считается авансом. Аванс при несовершении сделки возвращается, ведь в противном случае считается, что продавец необоснованно обогатился, а вот с задатком сложнее.
В статье 381 ГК указаны некоторые правила задатка:
правила задатка
- если ни продавец, ни покупатель не виноваты в том, что не состоялась купля-продажа, то задаток просто возвращается (причины разные – болезнь, отказ в ипотеке и т.д.);
- если в неподписании договора виноват покупатель, например, он отказался от сделки, найдя более оптимальный вариант, задаток остаётся у продавца;
- а вот если продавец передумает продавать квартиру, он обязан выплатить покупателю двойной размер задатка.
При этом, если неподписанием договора купли-продажи нанесен материальный вред покупателю или продавцу, другая сторона обязана будет его возместить.
Договор задатка
Задаток должен быть оформлен письменно – соглашением или договором, это прямое требование 380 статьи ГК.
При этом не важно, как вы назовёте документ – соглашением или договором, если в нём будет прямо указана цель предоплаты, а сама денежная сумма будет обзываться задатком, можно считать, что договор заключён.
Подписанием этой бумаги и продавец и покупатель страхуются – ведь намерения серьёзные, даже предоплата внесена, значит обе стороны заинтересованы в купле-продаже.
Статья 380 ГК указывает, что соглашение о задатке может быть дополнением к предварительному договору купли-продажи. Предварительный договор составляется, если пока нет возможности оформить основной. Например, продавец уже вступил в наследство, но документы на квартиру ещё не оформлены. Если же предварительный договор вы не планируете заключать, то задаток оформляется самостоятельным документом.
Договор задатка, образец которого можно взять вот тут, должен содержать обязательные условия:
- ФИО продавца и покупателя;
- их полные паспортные данные (с пропиской);
- окончательная цена квартиры;
- сумма задатка;
- характеристики квартиры (адрес, этажность, число комнат, площадь).
Договор распечатывается в стольких экземплярах, сколько в нём указано продавцов и покупателей – чтобы у каждого был свой.
Внизу документа обязательно ставятся подписи с расшифровкой.
Важно. Перед подписанием договора, если вы покупатель, удостоверьтесь, что отдаёте деньги именно владельцу квартиры.
Для этого загляните в свидетельство на собственность:
- кто указан владельцем;
- один ли собственник (если собственность в долях, то он точно не один);
- нет ли обременений (ренты, залога, сервитута и т.п.).
Совет: пишите сумму задатка и цену квартиры не только цифрами, но и прописью!
Договор можно не заверять нотариусом и регистрировать в Росреестре, никаким законом это не предусмотрено. Несмотря на это подписанный договор – юридический документ, который признает и суд, и досудебные службы. Поэтому опасаться тут нечего.
Передача денег
Как только договор подпишут все продавцы и покупатели, можно передавать деньги.
Передачу можно оформить отдельной распиской, а можно в самом договоре задатка прописать, что предоплата получена.
Важно. Без такой фразы, как «деньги в сумме… получены» ни один суд не признает договор задатка состоявшимся, ведь нет документальной составляющей, которая подтверждает именно передачу денег.
В заключении – напоминание:
Важно!
- не обзывайте задаток авансом, предоплатой, вступительным взносом, а тем более залогом, пишите конкретное слово – «задаток»;
- проверяйте факт владения квартирой по свидетельству (оригинал, а не копия);
- задаток при покупке квартиры оформляйте распиской в получении денег или вписывайте фразу о получении денег в самом договоре.
