Понятие сервитут

  Право собственности на недвижимость в традиционном смысле понимается как полное господство человека над ней. Собственники иногда могут быть ограничены в правах на недвижимость и в некоторых случаях вынуждены терпеть чужое вмешательство в своё право. Одним из таких обременений является сервитут.

Изо всех ограничений в правах на недвижимость, например, рента с пожизненным содержанием, ипотека, сервитут более жёстко ограничивает права собственника.

Что такое сервитут

С точки зрения закона сервитут — это право постороннего человека пользоваться вашим имуществом.

Например, квартира принадлежит двум владельцам в равных долях. Суд закрепил право собственности каждого содольщика на комнаты, одна из которых – проходная. Соответственно, один из владельцев не может пользоваться своей комнатой, не проходя через комнату второго владельца, поэтому он имеет право через суд требовать установления сервитута, то есть прохода к своей собственности через собственность содольщика.

Справочно. Объекты сервитута — это земельные участки, здания, сооружения, и их части, в том числе и квартиры.

 В российском гражданском законодательстве определение сервитута включено в раздел «Право собственности на землю», ведь именно земельные участки рассматривались, как объект сервитутов. Правда в статье 277 Гражданского кодекса упоминается, что правила, применяемые к земельному сервитуту, могут применяться и в отношении зданий, то есть и квартир, потому что квартира – это часть здания.

В настоящее время подготовлен проект изменений в Гражданский кодекс, которыми будет введена целая отдельная глава, посвящённая сервитуту, охватывающая все виды недвижимости, а не только земельные участки.

Публичный сервитут — что это

Публичный сервитут – это ограничение прав собственника, которое устанавливается органом местного самоуправления в интересах государства. Распространяется он только на земельные участки, так как связан с использованием участка в целях прохода через него или проезда, например, или с необходимостью проведения ремонта электросетей или водопровода.

Справочно. Устанавливается такой сервитут на основании нормативного акта, изданного администрацией района, города или другого субъекта РФ.

Частный сервитут — что это

Частный сервитут предполагает, что вашей собственностью будут пользоваться другие люди в своих интересах, например, соседи по комнате. Такое ограничение может быть установлено:

• взаимным соглашением, которое обязательно регистрируется в Кадастровой палате в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав»;
• судебным решением.

Справочно. Обременение сервитутом не лишает собственника права распоряжаться квартирой, он может свободно продать её, обменять, сдать в наём или распорядиться по-другому.

При совершении сделок с квартирой или долей, сервитут продолжает действовать и не может быть отдельным предметом продажи, вплоть до его прекращения.

Прекращается сервитут по требованию владельца недвижимости, если:

• отпали основания наложения сервитута (например, в квартире проведена перепланировка таким образом, что владелец одной комнаты может проходить в неё не через проходную комнату, принадлежащую другому владельцу, а через вновь установленный дверной проём);
• по взаимному соглашению сторон сервитута;
• по решению судьи, если ограничение препятствует проживанию в квартире собственника.

Справочно.  Владелец квартиры, обременённой сервитутом, по смыслу п.5 статьи 274 Гражданского кодекса имеет право требовать оплаты за стеснение своих прав, размер которой также устанавливается судом.

  При продаже, мене или дарении имущества, обременённого сервитутом, вы обязаны сообщить об этом новому владельцу, иначе договор может быть признан недействительным и с вас суд может взыскать убытки, причинённые сокрытием указанного факта.

В заключении не лишним будет напомнить, что такое сервитут. Это право соседа за плату проходить через ваше помещение в своё, если другой проход отсутствует. Это право закреплено соглашением с вами или судом, и не прекратится, пока он не оборудует отдельный вход.