Правила землепользования и застройки населенных пунктов (ПЗЗ) – это муниципальный закон о том, как разрешено в границах города, района или другого поселения распоряжаться землёй — где и что можно строить, какую землю можно использовать только в сельхозцелях, а какую зарезервировать для государственных нужд.
Разрешённое использование земли определяет генплан территорий, а ПЗЗ уточняют, какие именно участки или их части можно застраивать, а какие нельзя, и что конкретно можно построить.
Задачи ПЗЗ
Основная задача правил – это упрощение и ускорение решения вопросов разрешённого использования участков земли. Например, вы купили участок за городом, при этом использовать его можно только в сельхозцелях. А тем временем участок расположен близко к частному сектору, и вы хотите построить на участке особняк или таунхаус.
Так вот именно в ПЗЗ обозначены все виды использования определённого участка. И правила, при этом, можно корректировать. А алгоритм корректировки правил описан в них же.
То есть, описан весь процесс по переводу земель из одной зоны в другую, например, в правилах можно найти алгоритмы:
- как поменять разрешённое использование земли;
- как перевести земли сельхозназначения в земли населённых пунктов.
Упрощение процедуры перевода земель в связи с принятием ПЗЗ выражено в том, что владелец участка может поменять вид использования земли без дополнительных разрешений или согласований с местной администрацией, лишь бы вид использования земли, пусть даже дополнительный, был прописан в градостроительном регламенте.
Рекомендация. ПЗЗ вашего муниципального образования можно найти на сайте местной администрации или в самой администрации, обратившись туда лично. Между тем муниципальные образования в России делятся на сельские и городские.
Городские и сельские поселения, отличия
В соответствии с законом №131 о принципах организации местного 
самоуправления все муниципальные образования делятся на:
- поселения;
- районы;
- городские округа.
А по степени урбанизации муниципальные образование бывают сельские и городские. Основным различием между сельскими и городскими образованиями является вид хозяйственной деятельности, расселение и уклад жизни. Для сельских поселений характерна адаптация к природной среде, а для городов главная роль – целевая функция.
Городские и сельские поселения различаются:
- устройством инженерной инфраструктуры (в сельских поселениях (СП) она частично децентрализована и иногда обслуживается самими жителями, в городском поселении (ГП) обслуживание инженерных сетей возложено на специализированные службы);
- видами занятости (в СП преобладает сельскохозяйственные виды занятости, а в ГП – промышленные и торговые);
- наличием личного подворья (в ГП отсутствие личного подворья ограничивает трудовую деятельность горожан только местом работы);
- характером застройки (в СП преобладает малоэтажное строительство, в ГП – многоэтажное).
Промежуточным звеном между СП и ГП можно назвать посёлки городского типа. На сегодня, в связи с расширением территорий городов многие ПГТ вошли в городские зоны. Но случается и наоборот, когда ПГТ или небольшие городки трансформируются в сельские поселения, что позволило их жителям получить определённые льготы.
Между тем сельское поселение – это один или несколько населённых пунктов, объединённых общей территорией. Зачастую СП соответствует сельсовету досоветского, советского и постсоветского периодов, когда под управление администрации крупного села переходили близлежащие небольшие поселения. Называется такое поселение именем административного центра, в котором располагается местная администрация.
Справочно. Именно в администрациях сельского или городского поселения разрабатываются правила застройки территорий.
Разрешение на застройку
ПЗЗ – не единственный документ, на основании которого осваиваются 
территории городов и поселений.
Кроме правил существуют:
- генплан застройки (разрабатывается на длительный срок – около 20 лет, в нём закрепляются планы застройки или освоения территорий поселений);
- градостроительный регламент (составляется в дополнение к ПЗЗ, в нём описываются некоторые ограничения на пользование землёй, например, максимальная этажность зданий, плотность застройки).
На сегодня, чтобы построить капитальный дом на земельном участке, нужно получить разрешение на строительство. И главным условием выдачи разрешения является соответствие вида разрешённого использования участка.
Где получить разрешение на застройку Разрешения выдаются местной администрацией на основании разработанных правил застройки. Если правила не разработаны или одним из основных или дополнительных видов использования земли не значится строительство, разрешение никто не выдаст (статья 51 Градостроительного кодекса).
Чтобы добиться выдачи разрешения нужно изменить вид разрешённого использования участка или установить дополнительный. А для этого требуется скорректировать местный административный регламент. Весь алгоритм этой процедуры должен быть занесён в правила землепользования и застройки населенных пунктов, изучив которые, можно узнать:
- к кому именно нужно обращаться с заявлением об изменении вида использования участка;
- какие документы нужны для этого;
- процедура обжалования неприемлемых решений.
Напоминание. ПЗЗ можно найти в местной администрации, на её официальном сайте (если таковой имеется) или в подшивке местной газеты, в которой публикуются местные правовые акты.
