Отдать свою недвижимость в залог – единственно верное (как нам кажется) решение для получения крупной суммы денег в качестве кредита. К этому подталкивает и множество предложений от банков и кредитных организаций, готовых заключить с вами кредитный договор. Вы решились и готовы идти в банк подписывать договор.
Отдельные пункты договора могут подкинуть в вашу бочку мёда свою ложку дёгтя, поэтому необходимо учесть все нюансы.
Что такое договор займа под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости оформляется двумя договорами – кредитным договором и договором залога. Оба этих договора обязательно регистрируются в федеральной регистрационной службе. Кредитный договор может быть расписан более, чем на пятнадцати страницах не самым читаемым размером шрифта, прочесть и понять который за короткий промежуток времени – просто немыслимо, а изменить или вычеркнуть некоторые пункты на этапе подписания вам вряд ли удастся.
Это вам очень поможет! Можно (и нужно) воспользоваться хитростью: получив подтверждение о предоставлении кредита, нужно настоять на том, чтобы вам предоставили текст договора на изучение. Дома в спокойной обстановке вы внимательно изучаете договор. Если вам затруднительно воспринимать текст, воспользуйтесь помощью финансово грамотного человека. Изучив все пункты договора вы письменно предлагаете банку внести свои изменения. Кредитный менеджер уже знает о том, что кредит вам одобрен, а значит – вы хороший заёмщик, и в другом банке вам тоже предоставят кредит, но премию получит менеджер другого банка. Поменять пару пунктов в договоре, скорее всего, менеджер согласится.
Маленькие хитрости большого договора
Если вы спросите – на какие именно пункты кредитного договора обратить особое внимание, ответ однозначный – на все!
Досконально изучите раздел договора «Обязательства заёмщика». Кроме подпунктов, обязывающих вас гасить кредит по графику платежей, там могут оказаться следующие:
- запрет регистрации (т.е. вы в заложенной квартире прописывать никого не имеете права);
- запрет сдачи в аренду (формальная сдача в аренду, т.е. с подписанием договора аренды);
- запрет на проведение ремонта или перепланировки без согласия банка (это значит, что даже косметический ремонт нужно согласовывать с банком, смена обоев – нарушение условий договора);
- обязательное уведомление банка о смене места работы, семейного положения и т.п. (не уведомите – нарушите условия договора).
Нарушение условий договора влечёт его расторжение, т.е. банк потребует досрочной выплаты кредита со всеми процентами, а это очень серьёзно.
Для отвода глаз случаи досрочного погашения кредита (что равно расторжению договора) могут находиться в разных разделах и подразделах договора, поэтому постарайтесь в тексте найти все такие случаи. При этом фраза «досрочно погасить кредит» может звучать и не буквально, а в изменённом виде. Поэтому нужно изучить не только раздел «Досрочное расторжение договора», а найти все моменты в тексте, касающиеся досрочного погашения кредита и досрочного расторжения договора.
Внимательно читаем раздел договора «Права банка». В этом разделе может оказаться право банка в одностороннем порядке менять существенные условия договора — либо процентную ставку, либо график платежей, либо срок договора, либо что-то другое.
Вместе с этим в разделе «Обязанности заёмщика» может употребляться фраза: «Заёмщик обязан досрочно погасить кредит, если не согласен с изменением условий договора». Неизменность процентной ставки в договоре должна быть прописана чётко — ставка фиксированная.
Справочно.«Досудебное изъятие предмета залога» означает то, что при несвоевременной оплате вами кредита банк может идти прямо в службу судебных приставов с заявлением о выселении вас из квартиры. Этот пункт вам вреден.
Важно узнать из договора – какие применяются пени и штрафы. Самые распространённые:
- штраф за несвоевременный платёж (обычно составляет 0,5% от просроченного платежа в день);
- штраф за несвоевременное страхование;
- штраф за несвоевременное информирование о смене места жительства, места работы и т.п.
Пункт договора «Подсудность» — о том, в каком суде будут разрешаться возникшие споры. Обычно в договор включается условие того, что все споры разрешаются в суде по месту нахождения банка (его головного офиса). Т.е. в случае судебной тяжбы, вы, возможно, будете вынуждены ездить на заседания в другой город.
Так же важная часть договора – «Страхование». Во всех кредитных договорах есть требование страхования как предмета залога, так и вашей ответственности. Вот несколько подвохов:
- банк может навязать вам определённую (аккредитованную) страховую компанию, в которой условия страхования будут совсем не рыночными, а сама компания может навязать дополнительные сборы;
- в договоре ежегодная сумма страховки указана в размере суммы кредита, а не в размере остатка долга, что, естественно, дороже;
- в договоре страхования могут быть прописаны (или прописаны не чётко) не все страховые случаи, например – «потеря трудоспособности в связи с бытовой травмой».
Страховую компанию, до подписания договора, лучше выбрать вам совместно с банком, или предложить свою.
Несколько советов:
- оформляйте кредит без эмоций и в спокойном состоянии. О возможных проблемах здесь.
- рассмотрите возможность использовать опыт ипотечного брокера.
- и даже плохая кредитная история еще не тупик.
Большинство банков запрещают досрочно гасить кредит какой-то период времени, либо разрешают, но взимают за это определённую комиссию. Такие условия прописаны в разделе «Досрочное погашение кредита».
Справочно. Некоторые банки вообще не разрешают досрочно гасить кредит. Санкции и размер пеней за досрочное погашение будут предусмотрены в договоре обязательно. А оно вам надо?!
Бывает так: кредит банк вам подтверждает, а потом извещает о том, что вы обязаны ещё потратиться, чтобы свои деньги получить. Это, пожалуй, самая неприятная тактическая хитрость. Условия о «попутных» расходах либо прямо указаны в договоре, либо существуют в виде приписки (мелким шрифтом). Поэтому, детально изучая договор, выясните наличие дополнительных расходов с вашей стороны. К таковым могут относиться:
- комиссия за выдачу кредита, либо за рассмотрение заявки;
- оплата госпошлины за оформление договоров в федеральной регистрационной службе;
- оплата услуг нотариуса;
- оплата услуг оценщика;
- комиссия за открытие и (или) ведение кредитного счёта;
- комиссия за зачисление, приём, пересчёт денег.
Все рассмотренные нюансы – не исчерпывающие, придумываются и применяются банками всё новые. Но, по крайней мере, внимательно изучив договор займа под залог недвижимости, вы можете лучше оценить риски при его оформлении. Успеха добивается тот, кто нестандартно действует, поэтому – дерзайте!
