Домой Оценка Оцениваем недвижимость методом сравнения

Оцениваем недвижимость методом сравнения

сравнительный подход к оценке недвижимости  Оценка недвижимости представляет собой определение цены недвижимости в соответствии с той целью, которая поставлена (продажа, покупка, аренда). Оценка недвижимости предполагает три подхода. Мы остановимся на одном из них – сравнительном. Этот метод является частным вариантом оценки, но применяется достаточно часто. Причем иногда интуитивно. Когда мы используем элементы этого метода, но не знаем его полностью.

Суть метода


Сравнительный подход к оценке недвижимости представляет комплекс методов оценки недвижимости. В основе этих методов лежит сравнение объекта, который мы оцениваем, с подобными объектами недвижимости, о цене которых уже есть информация. Условием для применения сравнительного подхода является развитой рынок недвижимости.

Аналогом объекта оценки считается объект, сходный по основным экономическим, техническим, материальным и другим показателям, определяющим его цену. Такая оценка недвижимости, по сути, является целевым анализом приобретаемой или продаваемой недвижимости. Приоритетными объектами недвижимости для сравнительного подхода являются жилые помещения, земельные участки.
Сравнительный подход возможен, если у недвижимости есть такие признаки как

  • не уникальность объекта
  • исчерпывающая информация
  • сопоставимые факторы, влияющие на стоимость

Принципы

Сравнительный подход основывается на трех принципах

  • принцип замещения, когда осведомленный покупатель не будет платить за недвижимость больше, если можно купить на данном рынке такую же недвижимость за меньшую цену
  • принцип сбалансированности
  • принцип спроса и предложения, то есть когда взаимосвязаны потребность в объекте недвижимости и ограниченность ее предложения

Этапы

Обычно выделяют 4 этапа сравнительного подхода:сравнительный подход к оценке недвижимости

  • изучение рынка, когда анализируют состояние и тенденции рынка, особенного той части, к которой принадлежит оцениваемый объект; выделяют ту недвижимость, которая наиболее сопоставима с вашей и её стоимость была определена недавно (в связи с продажей, сдачей в аренду и т.д.)
  • достоверность информации об аналогах объекта недвижимости: сбор и проверка
  • возможность корректировать цены продаж аналогов, выбранных по отличиям от объекта оценки
  • возможность установить цену вашего объекта недвижимости

Выбор аналога


Для выбора объектов-аналогов используют следующие критерии

  • право собственности на недвижимость
  • время и условия продажи
  • финансовые условия сделки
  • местоположение
  • физическая характеристика

Достоинства и недостатки метода

Сравнительный подход в оценке недвижимости неоднозначен. К положительным сторонам данного подхода относят следующие моменты:

  • итоговая стоимость отражает мнение обычных покупателей и продавцов
  • цены продаж отражают финансовые условия и инфляцию
  • статистическая обоснованность
  • внесение корректировок на отличия сравниваемых объектов
  • простота в применении и надежность результатов

Недостатками считают:

  • различия продаж
  • сложный сбор информации о ценах и условиях сделки
  • зависимость от рынка, его активности и стабильности
  • сложность согласования данных о продажах, которые существенно различаются
Для расчета цены объекта недвижимости важны поправки, которые вносят в предварительные расчеты.

сравнительный подход к оценке недвижимостиВносимые поправки делятся на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Первые созданы в результате того, что цена продажи объекта-аналога умножается на коэффициент степени различий характеристик. К процентным поправкам относят поправки на местоположение недвижимости, её износ, время продажи и некоторые другие.

Стоимостные поправки меняют цену проданного аналогичного объекта на сумму, в которую можно оценить различия в характеристиках.

В сравнительном подходе к оценке недвижимости следует рассчитывать поправки. Их рассчитывают:

  • методом парных продаж
  • экспертным методом
  • статистическим методом

Метод парных продаж заключается в продаже двух объектов, которые идентичны за исключением одного параметра. Оценка этого параметра и определит поправку. Экспертный метод базируется на субъективном мнении оценщика об объектах недвижимости. Статистический метод анализирует зависимость между изменениями цен.

Пример расчета

Можно посмотреть, для примера, как работает метод парных продаж.

Например, мы хотим узнать стоимость дома с участком. Нам известно, что цена продажи такого же дома, но без участка, — 800 тыс. руб.; на рынке недвижимости найдены сделки c аналогичной недвижимостью:

пример расчета

 

Решаем задачу:
1.Величина поправки складывается из

  • среднего значения — 158,4 тыс. руб.,
  • медианы (среднее число) — 151 тыс. руб.,
  • моды (самое часто встречающееся число) — 160 тыс. руб.,
    получается, что поправка к предполагаемой цене — 160 тыс. руб.

2. Определяем цену объекта недвижимости: 800 + 160 = 960 тыс. руб .

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ