Как правильно оформить дарственную на квартиру

  В наше время квартиры стали дарить чаще. Подарить квартиру – это защитить её от посягательств неугодных родственников, например, при разводе квартира, подаренная родителями невесты, считается её добрачным имуществом, а не совместно нажитым. Да и оспорить договор дарения почти невозможно, в отличие от завещания.

Все сделки, связанные с недвижимостью, имеют нюансы, и на вопрос – как оформить дарственную на квартиру, полноценно и грамотно ответить может юрист, работающий в данной сфере, а соображения несведущих лиц могут дать ложную информацию и необоснованную надежду.

Законные основания и условия дарения

Законодатели посвятили дарению 32 главу Гражданского кодекса. Дарственная на квартиру – это соглашение между двумя людьми о бесплатной передаче прав на квартиру. Если дарственная подписана сторонами, но ещё не зарегистрирована в кадастровой палате – это признаётся обещанием подарить квартиру. Обещать подарить квартиру после смерти – нельзя, для этого нужно заключать либо договор ренты с содержанием пожизненно, либо завещать квартиру.

Справочно. Дарственное оформление квартиры обязывает дарителя и одаряемого заключить между собой письменный договор, который в последствии будет зарегистрирован в Кадастровой палате.

Если дарственная уже подписана, а одаряемый решил отказаться от подарка, такой договор считается расторгнутым. А вот если дарственная уже зарегистрирована, расторгнуть её можно только письменно согласившись с этим, и это письменное соглашение тоже регистрируется в Кадастровой палате. При этом, одаряемый обязан компенсировать ущерб, который понёс даритель в связи с регистрацией договора дарения.

Также и даритель может отказаться дарить квартиру, если после того, как дарственная подписана, его финансовое положение или состояние здоровья изменились до критического уровня, например, потребовалось срочное дорогостоящее лечение, а денег взять негде, если только продать квартиру.

Отменить дарственную можно по основаниям, предусмотренным статьёй 578 Гражданского кодекса, а это:

• если одараяемый нанёс вред жизни и здоровью дарителя или его семье, либо покусился на это и имеется приговор суда;
   
• если одаряемый так обращается с квартирой, что может привести к её разрушению.

Ограничение и запрет дарения квартиры

Статья 575 Гражданского кодекса прямо запрещает дарить квартиру:

• от имени детей и недееспособных граждан, когда дарителями выступают родители детей или опекуны;
   
• если даритель находится на лечении или содержании в социальной организации (в доме для престарелых и инвалидов, например) он, как и его родственники не могут подарить квартиру работникам этой организации;
   
• государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с исполнением ими обязанностей (например, вы не можете подарить квартиру федеральному судье, если он рассматривает дело в отношении вас или вашего родственника);
   
• если даритель и одаряемый – коммерческие организации.

Ограничения на дарение квартиры состоят в следующем:

• подарить арендованную квартиру можно только с согласия её владельца;
   
• если квартира в совместной собственности, подарить её можно только при согласии всех сособственников;
   
• представитель по доверенности не может подарить квартиру, если в доверенности не назван одаряемый.

Приведённые списки исчерпывающие, то есть вы можете подарить квартиру без условий любому, не входящему в список запрета или ограничения дарения.

Нюансы дарственной

  Если вы хотите в подаренной квартире проживать пожизненно, но при этом её подарить, обезопасить себя можно следующим образом: подарить, например, 99/100 доли квартиры, а 1/100 доли завещать.

Дарить выгоднее близким родственникам, так как они освобождены от налога по сделке дарения. Семейный кодекс близкими родственниками называет: супругов, родителей, детей (в том числе и усыновлённых), бабушек-дедушек, внуков, братьев и сестёр (в том числе имеющих одного общего родителя).

Справочно. Если родственник не близкий, можно сделать так: например, вы решили подарить квартиру племяннику – сыну сестры, для этого подарите её сначала своей сестре, а она, в свою очередь, передарит квартиру сыну. В этом случае придётся заплатить два раза госпошлину, которая обойдётся намного дешевле, чем 13% налог.

Очень часто, сталкиваясь с вопросом – во сколько встанет оформление дарения у нотариуса, поясню: обязательного нотариального удостоверения дарственной не требуется, это ушло в прошлое вместе с обновлением Гражданского кодекса.

После того, как вы подарили квартиру, если она была вашей собственностью более трёх лет, обязательно сходите в налоговую инспекцию и подайте декларацию 3-НДФЛ, чтобы показать, что квартира не продана, а подарена и дохода вы не получили.

Если вы получили подарок в виде квартиры, до 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию, приложив к ней копию дарственной, свидетельства о праве собственности и документы, подтверждающие близкое родство с дарителем (например, свидетельства о рождении, о браке).

В договоре дарения лучше предусмотреть условие о том, что если одаряемый переживёт дарителя, то дарственная считается отменённой.

Справочно. Подарить можно только квартиру, которая принадлежит вам на праве собственности, то есть недостроенную кооперативную квартиру вы не подарите, а можете подарить только пай, внесённый в кооператив.

Процедура регистрации дарственной

Дарственная регистрируется в Кадастровой палате. Стоит регистрация права 2 000 рублей. В кадастровую палату вам нужно будет предоставить:

• общегражданский паспорт;
• договор дарения (по числу дарителей и одаряемых, плюс один для ФРС);
• технический паспорт (если он не оформлялся);
• разрешение органов опеки (если в квартире прописан ребёнок);
• согласие супруга, заверенное нотариусом (если квартира – ваша совместная собственность).

  Сдать документы на регистрацию и получить новые можно не только в Кадастровой палате, но и в многофункциональном центре, правда по времени это затянется минимум на шесть дней – 10 рабочих дней происходит сама регистрация и три дня специалист Росреестра, находящийся в многофункциональном центре, тратит на передачу документов в Кадастровую палату и обратно.

В приведённой статье описаны все тонкости и обязательные условия дарения:

• как оформить дарственную на квартиру;
• кому можно, а кому нельзя дарить квартиру;
• в каком случае можно вернуть подарок;
• как и где зарегистрировать дарственную.

Вооружившись полученными знаниями – дарите смело!