Как взыскать неустойку с застройщика, затягивающего сдачу дома: этот вопрос актуален для тех, кто никак не дождётся заветного акта передачи квартиры в новостройке. А между тем этот процесс происходит по аналогии, так как рассматривался многократно судами различных юрисдикций. Основная сложность в написании заявления на застройщика – правильный расчет неустойки. Хотя и не менее важен список приложений, которые нужно предъявить в суд.
Общие сведения
В декабре 2014 года в России заработал 214 закон о долевом строительстве. До этого взаимоотношения дольщика и застройщика регулировались советскими законами о кооперации и об инвестиционной деятельности. По правилам этих законов граждане, вкладывающие деньги в свои будущие квартиры, были равны в правах с застройщиками, так как являлись инвесторами. А значит, несли риски утраты денег самостоятельно.
То есть, если строительство не было доведено до завершающего этапа по каким-то причинам, например, новостройка признавалась самовольным строением, банально не хватило денег или застройщик обанкротился – люди теряли свои деньги. А в случае заморозки строительства судьба вкладов зависела от наличия денег на счетах застройщика:
- вклад невозможно было вернуть, если счет пуст;
- если вклады и возвращались, опустошая бюджет стройки, достраивать уже было не на что;
- о неустойке не было речи.
Справочно. С принятием ФЗ об участии в долевом строительстве законодатели трансформировали дольщиков в потребителей, что означает лишь одно: у них появилось больше прав, а вклады защищены теперь на федеральном уровне. Теперь долевое строительство – это выгодное вложение денег в недвижимость и шанс получить квартиру по себестоимости.
Риски долевого строительства
На сегодня законодатели обезопасили дольщиков по максимуму, но иногда некоторых
рисков избежать невозможно.
Вот основные:
- непредусмотренные договорами долевого участия (ДДУ) доплаты (целевые платежи – на врезку коммуникаций, подорожание стройматериалов и т.п.);
- сложности с расторжением договора и возвратом пая (иногда в ДДУ прописываются кабальные условия о том, что сумма вклада возвращается дольщику после продажи его будущей квартиры или при достаточности средств на счету);
- проблемы с регистрацией в Росреестре (если застройщик не предоставит все документы, требуемые для оформления собственности, право дольщика можно регистрировать только через суд);
- задержка сроков строительства и сдачи новостройки.
Последний пункт рисков на сегодня не редкость, хотя новостройки и растут, как грибы. Причины заморозки строительства могут быть самые разные, например:
- не хватает денег на достройку из-за инфляции (при условии, что паи выплачены по договорам полностью);
- застройщик тратит средства на строительство другого объекта (в надежде получить прибыль и потом достроить ваш дом);
- подрядчики срывают сроки строительства.
Однако 214-м законом за нарушение срока передачи квартиры предусмотрено право дольщика на взыскание неустойки.
Читать также:
незавершенное строительство. проблемы и решения
Взыскание неустойки с застройщика
По норме Гражданского кодекса неустойка – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику за срыв срока сдачи дома. Выражается неустойка в процентах к общей стоимости квартиры, прописанной в ДДУ.
Вот что говорится о неустойке во второй части 6-й статьи 214-го закона: если в срок, прописанный в ДДУ, акт передачи квартиры не будет подписан, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить дольщику двойной размер неустойки (если дольщик – организация, то ставка одинарная). В свою очередь ставка неустойки – трехсотая часть ключевой ставки ЦБ.
Важно. Размер ключевой ставки можно найти вот тут http://www.consultant.ru/law/ref/stavki/stavka-refinonsirovaniya/#p7. Впишите вопрос «размер ключевой ставки» и в поиске найдете размер текущей ключевой ставки.
А применять нужно размер ставки, действующей на момент:
- подписания акта передачи квартиры;
- вынесения решения суда по взысканию неустойки или подачи иска;
- составления досудебной претензии.
Общий законный алгоритм взыскания неустойки таков:
- дольщик пишет претензию застройщику о выплате неустойки;
- отказ или игнорирование претензии обжалуется в суде.
Основания взыскания следующие:
- по ч.2 ст.6 ФЗ-214 дольщик имеет право на выплату неустойки;
- по норме 310-й статьи Гражданского кодекса застройщик обязан исполнить требование о выплате;
- по правилу 3-й статьи ГПК человек, чьи права нарушены, может обратиться в суд (в данном случае права нарушены отказом в выплате неустойки).
Внимание! Перед подачей иска в суд сначала нужно обращаться к застройщику с претензией.
Но для начала нужно правильно неустойку подсчитать.
Считаем неустойку
Что нужно приготовить: 
- ДДУ (в нем указан срок окончания строительства и стоимость квартиры);
- ссылку со значением ставки ЦБ;
- калькулятор.
Далее действуем по алгоритму:
- определяем дату начала действия неустойки (если в договоре срок сдачи, например, 1 января 2017 года, то срок начинается со 2-го января);
- определяем количество дней просрочки (простым подсчетом);
- определяем ставку неустойки: действующий процент делим на 300 (пример: на конец 2016г. ставка рефинансирования 11%. Делим ее на 300 и получаем 0,03667% в день);
- ставку умножаем на стоимость квартиры (получим ежедневную денежную сумму неустойки);
- результат умножаем на количество дней просрочки и удваиваем.
Важно! с января 2017г. в 6-й статье 214-го закона нововведение – если дольщик сам отказывается подписывать акт передачи ему квартиры, то он теряет право на выплату неустойки с того момента, когда письменно (!) ему было предложено подписать акт и принять квартиру.
Итак, неустойку подсчитали, теперь составляем претензию.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Для начала нужно определиться с виновником. Загляните в договор долевого участия, чтобы узнать исполнителя по договору (застройщика). Далее нужно зайти на сайт налоговой и найти выписку (по адресу https://egrul.nalog.ru/ введите данные о застройщике – получите актуальную информацию, в том числе, действующий адрес).
По указанному адресу пишется претензия, начав оформление с шапки: нужно указать название и адрес застройщика и свои реквизиты (ФИО, адрес, телефон). Пример претензии:
Важно! Претензию датируйте и отправьте по адресу (из выписки, а не из договора) заказным письмом. Можно зарегистрировать копию претензии в офисе застройщика: на вашей копии должен расписаться руководитель застройщика или штатный сотрудник (секретарь, например) и поставить дату получения.
Если через 10 дней деньги вам не перечислят, пишите исковое о взыскании неустойки с застройщика.
Обращение в суд
Сначала нужно собрать документы, которые будут приложены к иску:
- ДДУ;
- все квитанции об оплате пая;
- претензия (заверенная или с приложением почтовой квитанции);
- распечатка с сайта (выписка о застройщике – см. выше).
Теперь определимся, в какой суд обращаться. Так как дольщики приравнены законом к потребителям, то можно по выбору обратиться в один из судов, расположенных по месту:
- нахождения застройщика;
- своего жительства или прописки;
- строительства.
В суд подаются документы:
- 3 копии заявления;
- по 2 копии всех приложений;
- копия паспорта.
Важно! Дольщики не обязаны платить госпошлину в суд, если общая цена иска меньше миллиона рублей.
Если вы насчитали больше, совет: сначала можно подать иск на миллион, рассчитав неустойку на определенную дату так, чтобы она не была больше. После можно подавать иск на взыскание неустойки с обозначенной даты и так сколько угодно раз, пока застройщик не оплатит весь период просрочки.
По норме 9-й статьи 214-го закона дольщик в правах приравнен к потребителю, если он строит квартиру для проживания в ней. А по закону о защите прав потребителей за нарушение прав можно просить суд о взыскании морального вреда. Однако не стоит предъявлять моральные страдания, выраженные в заоблачных суммах. Просить, конечно, можно и миллионы, но судья взыщет вред в разумных пределах. На практике это от 15 до 100 тысяч рублей (изучите практику своего суда и поймете, чего ожидать).
Кроме того, если в десятидневный срок со дня направления претензии вы денег не получили, то суды в пользу потребителей взыскивают еще и штрафы за неисполнение законных требований (по норме 13-й статьи закона о ЗПП), а это – половина неустойки!
Иск
В иске вы должны изложить четко, кратко и конкретно:
- в какой суд пишете (адрес и название суда);
- кто истец (ваши ФИО, адрес и телефон);
- кто ответчик (название фирмы застройщика и адрес, указанный в выписке ФНС);
- цену иска (неустойка+штраф+моральный вред);
- обстоятельства иска (когда и между кем заключен ДДУ, когда вышел срок сдачи квартиры);
- суть иска (когда была направлена претензия, исполнена ли она, в какой сумме вам нанесен моральный вред, на сумму какого штрафа вы рассчитываете);
- законные основания иска (перечислите статьи кодексов и законов: 9 и 6 статьи ФЗ-214, статья 13 закона о ЗПП, статья 310 ГК РФ, статья 3 ГПК РФ);
- требования (какие суммы взыскать в вашу пользу с ответчика);
- список приложений (см. выше).
Важно! расчет неустойки можно привести прямо в иске или оформить отдельным приложением.
Иск датируйте и подайте в суд:
- в канцелярию суда (зарегистрировав копию иска у специалиста);
- почтой (заказным письмом).
Как взыскать неустойку с застройщика, пример текста заявления:
