Классификация объектов недвижимости и для чего она нужна

Каждый из нас сегодня сталкивается с отдельными видами недвижимости: один снимает квартиру, другой – строит дома, третий – занимается межеванием земельных участков. Человек и недвижимость в современном мире неразделимы, однако незнание и особенно нежелание знать основные принципы использования объектов недвижимого имущества приводят к тому, что многие из нас теряют ту выгоду, какую могли бы приобрести, если б хотя бы немного коснулись основ науки о недвижимости.

Неверный расчет суммы налогового вычета (возврата 13 процентов от стоимости приобретенной жилой недвижимости), обман со стороны риэлтора при продаже вашего земельного участка, взимание значительно меньшей платы с арендаторов жилых помещений, находящихся в вашей собственности – вот последствия такого неосмотрительного обращения с недвижимым имуществом…

Понятие и классификация объектов недвижимости

Для недопущения указанных выше ошибок и более эффективного использования объектов недвижимости, вам необходимо, в первую очередь, уметь их правильно классифицировать по определенным признакам.

Справочно. Система классификаций объектов недвижимости при тех или иных подходах может быть различна – это определяется критерием подразделения недвижимости на конкретные виды (например, по критерию «цель предназначения» выделяют жилую и коммерческую недвижимость).

Однако, общая классификация объектов недвижимости у большинства специалистов едина и подразумевает, в первую очередь, разделение недвижимости на естественную и искусственную.

Естественные объекты

I. Естественные объекты недвижимости – это леса, водные объекты, многолетние насаждения, участки недр, земельные участки – то есть все то, что создано самой природой.

Из всех видов естественного недвижимого имущества нас, конечно, больше интересуют земельные участки. Сегодня существует множество нормативно-правовых документов, принятых относительно земельных участков, однако, наибольшая информация о них содержится в первой главе Земельного кодекса России.

Земельные участки сегодня классифицируют на: делимые и неделимые.

Делимые — участки, которые можно разделить на самостоятельные части и использовать их в определенных целях. В пункте 1 статьи 11.4 Земельного кодекса указано, что при таком разделе изначальный (который мы делим) земельный участок прекращает свое существование. Однако, если разделяется земельный участок, который передан в собственность некоммерческому объединению граждан, или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то он сохраняет свои границы и продолжает существовать – об этом говорят п.п. 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса.

Справочно. Неделимые земельные участки разделу не подлежат.

Земельные участки. Функциональное предназначение

По своему функциональному предназначению земельные участки подразделяют на семь групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – используемые в сельском хозяйстве;
2. Земли городов и населенных пунктов – используемые для размещения жилых домов, объектов социального значения и т.д. в населенных пунктах;
3. Земли промышленности, обороны, энергетики, транспорта и связи;
4. Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, используемые для сохранения истории и культуры, эстетического наслаждения и т.д. (памятники природы, заповедники, природно-архитектурные центры);
5. Земли лесного фонда – используемые для нужд лесохозяйственного комплекса;
6. Земли водного фонда – занимаемые различными водоемами;
7. Земли запаса – не имеют конкретного предназначения, используются в качестве резерва для различных целей.

Независимо от категории, к которой относится ваш земельный участок, он может приносить вам определенную прибыль, называемую земельной рентой. А вот сумма налога, который вам насчитают за пользование участком, наоборот, будет напрямую зависеть от категории земли.

Искусственная недвижимость

II. Искусственная недвижимость – созданная человеком. К искусственным объектам недвижимости относятся 4 большие группы:

• жилая недвижимость;
• коммерческая;
• здания и сооружения специального (общественного) предназначения;
• инженерно-технические сооружения.

Жилая недвижимость

1. К жилой недвижимости относят все постройки и сооружения, предназначенные для проживания (дома, дачи, подъезды, этажи, квартиры, комнаты).
Классификация объектов жилой недвижимости определена многочисленными признаками. Сегодня выделяют такие виды жилого недвижимого имущества:

по количеству этажей:

• малоэтажная (до 3-х этажей),
• многоэтажная (от 4-х до 9-ти этажей),
• повышенной этажности (до 20-ти этажей),
• высотная (от 20 этажей).

по продолжительности использования и предназначению жилья:

• первичная недвижимость (используется для постоянного проживания),
• вторичная (используемая в течение непродолжительного периода времени),
• третичная (предназначенная для кратковременного проживания).

по фактору платежеспособности владельцев:

• элитная,
• недвижимость повышенной комфортности,
• типовая,
• недвижимость низкого потребительского качества.

Коммерческая недвижимость

2. К объектам коммерческой недвижимости необходимо отнести недвижимое имущество, основная цель которого – извлечение выгоды (рестораны, торговые точки, гостиничные комплексы, гаражи, иные здания и сооружения).

Классификация коммерческих объектов недвижимости определяется уровнем доходности, поэтому коммерческая недвижимость делится на:

• приносящую непосредственный доход;
• создающую условия для извлечения прибыли, или промышленную недвижимость.

По предназначению коммерческую недвижимость, приносящую доход, делят на: офисные центры, гостиницы, автопаркинги, магазины и торговые комплексы.

Промышленную коммерческую недвижимость подразделяют по предназначению на:

• используемую для ведения бизнеса;
• предназначенную для инвестиций;
• избыточную недвижимость – используемую ранее, но сегодня не нужную ни для каких целей.

Классификация по функциональному признаку

3. Здания и сооружения специального предназначения классифицируются по функциональной предназначенности на:

• лечебно-оздоровительные;
• учебно-воспитательные;
• культурно-просветительские;
• здания и сооружения специального характера (административные здания, вокзалы, порты и т.д.).

Инженерные сооружения

4. К инженерным сооружениям относят: сети газо- и водопровода, электро- и теплосети, сооружения, предназначенные для мелиорации и т.д. Инженерные сооружения, как вид недвижимого имущества, стал выделяться в отдельный, после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в России объектов градостроительной деятельности», которое, в том числе, обязало владельцев официально регистрировать инженерные сети в росреестре и получать на них, как и на любую другую недвижимость, свидетельства о государственной регистрации права.

То есть, если вы являетесь собственником торгово-офисного центра, то помимо свидетельства ГРП на него, у вас должны быть, как минимум, еще аналогичные свидетельства на электросеть, теплосеть и водопровод.