Около 8 процентов российского жилья – аварийное. Аварийность означает, что дома повреждены настолько, что жить в них становится опасно.
Государство, заботясь о демографии, издаёт законы, по правилам которых все аварийные дома должны быть расселены. Как происходит расселение ветхого и аварийного жилья, если квартира в собственности граждан или муниципалитетов, вопрос, довольно скудно описанный в российских законах, но правила расселения всё же есть.
Аварийность или ветхость
Для начала нужно выяснить, какое жильё, по мнению законодателей, непригодное, то есть такое, в котором жизнь и здоровье жильцов подвергается риску. Таким жильём признаются ветхие и аварийные дома. Следует отметить, что зачастую жильцы не совсем верно трактуют ситуацию с качеством своего жилья. Особенно в случае действительного наличия недостатков. Для придания однозначности в 2004 году Госстроем России утверждён документ МДК 2-04.2004, который и разрешает все спорные моменты.
Именно в этом документе читаем определения:
- ветхий дом – это такой, в котором несущие конструкции хоть и сохраняют прочность, но в целом дом изношен (предел износа каменного дома – 70%, деревянного – 65%);
- аварийное жильё – это такие дома, в которых больше половины квартир и несущих конструкций признаются аварийными.
В свою очередь несущие конструкции признаются аварийными, если они изношены, деформированы или повреждены до такой степени, что потеряли прочность и несут угрозу жизни и здоровью жильцов.
К сведению. На сегодня действует документ, регулирующий признание непригодности жилья, который чётко и методично расписывает алгоритм такой процедуры, обязательный для исполнения. Это – Постановление Правительства РФ №47, принятое в январе 2006 года.
34 статья Постановления немного расширяет понятие аварийности: дома не пригодны 
для проживания в них, если они будут признаны аварийными в следствие:
- деформации фундамента;
- деформации стен и несущих конструкций;
- биологического повреждения деревянных элементов (плесень, гниение, повреждение короедами).
При этом считается, что такому повреждению подвержены дома:
- полносборные (шлаколитые);
- кирпичные и каменные;
- деревянные.
Постановление также разъясняет, что непригодными для проживания людей могут считаться не только квартиры в ветхих или аварийных домах, но и жильё со следующими особенностями:
- дом расположен в производственной, санитарно-защитной, транспортной зоне (при этом превышены показатели шума, вибрации, всех видов излучений, концентрации биологических и химических веществ в почве, воздухе);
- дома построены в зонах схода лавин, оползней, селей, или прилегающая территория ежегодно затапливается при паводке (при условии, что исправление ситуации технически невозможно);
- если рядом с домом проложена ЛЭП или другие инженерные объекты, создающие на высоте 1,8 метра от земли напряжённость электрополя частотой 50 Гц больше, чем 1 кВ/м и индукцию магнитного поля больше, чем 50 мкТл;
- дом повреждён взрывом или стихией (пожаром, землетрясением и т.п.) и его восстановление технически невозможно или нерентабельно;
- окна комнаты выходят на магистрали и уровень шума выше допустимого (если технически невозможно шумоизолировать комнату);
- над помещением или за смежной стеной находится устройство для очистки или промывки мусоропровода.
При этом жильё нельзя признать непригодным для жизни, если:
- в одно-двухэтажном доме нет канализации или горячей воды;
- в доме с количеством этажей больше 5 нет лифта и мусоропровода;
- площади комнат и других помещений в квартире не соответствуют действующему законодательству, если дом спроектирован и построен по действующим на момент строительства нормам.
Читать также
— как происходит расселение ветхого жилья
Признание жилья непригодным для проживания
Глава IV Постановления разъясняет порядок, в соответствии с которым дом 
или жилое помещение может быть признан непригодным для дальнейшего в нём проживания людей.
Основанием для начала процедуры является заявление:
- собственника квартиры;
- собственника дома (ЖСК, ТСЖ);
- нанимателей (жильцы муниципальных или служебных квартир);
- муниципалитета (собственника дома).
Справочно. Заявление нужно подавать в местную администрацию (в отдел жилищной политики или в жилищную комиссию).
На основании заявления создаётся проверочная комиссия, в которую включаются:
- представители администрации;
- сам заявитель;
- представители различных служб безопасности (пожарной, экологической, строительной);
- иногда представители органов архитектуры и эксперты проектных организаций.
Оценка дома на соответствие требованиям, установленным к жилым помещениям, происходит по алгоритму:
- комиссия изучает заявление и приложенные документы;
- определяется, что необходимо для оценки (заключения экспертов, акты надзорных органов и т.п.);
- определяется состав экспертов, которых нужно привлечь к оценке;
- комиссия или эксперты обследуют дом и жилые помещения;
- составляется заключение;
- по итогам работы принимается решение (копия решения передаётся заявителю).
С момента регистрации заявления до момента вынесения решения у комиссии есть 30 дней (статья 46 Постановления Правительства № 47). Срок может увеличиться, если потребуются дополнительные обследования. Но об этом тоже должно быть вынесено решение в месячный срок.
Справочно. Решение принимается простым голосованием большинством голосов. Если голосов поровну, принимается мнение председателя комиссии (представитель администрации).
По итогам работы может быть принято решение:
- о пригодности дома для проживания;
- о выявлении оснований для капремонта, реконструкции или перепланировке дома или помещения;
- о непригодности отдельного помещения для проживания;
- об аварийности дома и его реконструкции;
- об аварийности дома и его сносе.
Если заявитель не согласится с решением, можно обжаловать его в суде. В процессе обжалования будет назначена независимая судебная экспертиза, которую должен будет оплатить истец. Однако такая экспертиза не из дешёвых и её стоимость зависит от фронта работ. Экспертиза комнаты, например, стоит около 25 тысяч рублей.
Расселение ветхого и аварийного жилья
Процедура расселения происходит по правилам Жилищного кодекса. Любому гражданину должно предоставляться равнозначное жильё, если дом признан аварийным и его решено снести. Не важно, приватизированное это жильё, или нет.
Жильцы аварийных домов вносятся в особый государственный реестр и новые квартиры им предоставляются в порядке очерёдности. Эта очередь не имеет ничего общего с очередью нуждающихся в государственных квартирах.
По правилу статьи 86 Жилищного кодекса квартиросъёмщикам государственного жилья выдаются равнозначные квартиры по договорам соцнайма. Если же квартира в аварийном доме принадлежит собственнику, то расселение происходит по правилу статьи 32:
- администрация обязана предложить собственникам самостоятельно снести или реконструировать аварийный дом;
- земельный участок изымается для нужд муниципалитета;
- за потерянную квартиру государство выплачивает убытки собственнику в сумме рыночной стоимости квартиры.
Внимание! Собственнику аварийной квартиры муниципалитет может предоставить в собственность другую жилплощадь, а разницу в стоимости компенсировать.
Если переселение квартиросъёмщиков происходит без их согласия (расторгаются существующие договоры соцнайма и заключаются другие), то согласие собственника на переселение обязательно. В случае категоричного отказа от переезда муниципалитет имеет право подать иск в суд о принудительном выселении, тогда ему выплатят выкупную цену по судебному решению.
Квартиры, кстати, предоставляются равноценные или лучше, в том же населённом пункте.
Программа расселения аварийного жилья
Согласно закона РФ № 185 о содействии реформирования ЖКХ, каждый 
регион (область, край) разрабатывают собственные программы сноса аварийного жилья. В программу включены условия:
- список домов, признанных аварийными;
- план расселения аварийных домов;
- план финансирования расселения.
То есть из этой программы можно узнать судьбу дома, который признан аварийным – в каком году планируется расселение и кто на какие площади вправе рассчитывать, как будет происходить расселение ветхого и аварийного жилья, если квартира в собственности или в соцнайме. Найти опубликованные программы можно на сайтах региональных администраций.