Переуступка прав собственности на квартиру – это вид сделки, при которой права на ещё пока строящуюся квартиру переходят от одного собственника к другому. Как правило, это происходит уже на последних этапах строительства, когда свободных квартир в новостройке уже нет.
Купить квартиру по такому пути можно либо у инвестора, который получает прибыль за счёт купли-продажи квартир в новостройках, либо у дольщика, который по каким-то причинам решил недострой продать. Переуступка должна чётко соответствовать законам, иначе может быть признана недействительной, и тогда вы потеряете деньги.
Что такое цессия
Это понятие разъяснено в 3 главе Гражданского кодекса. Цессия это и есть уступка требования. Например, вы вступили в кооператив в начале строительства и оплатили первый взнос. Дальше оплата должна происходить по условиям договора.
С момента подписания договора о долевом строительстве, вы получили право требовать квартиру у застройщика, это уже прямо прописано в договоре – номер квартиры, этажность, примерная площадь. По каким-то причинам, может, ради выгоды, если вы решите продать квартиру в недострое, то обязаны будете оформить с покупателем договор цессии, то есть передадите уже ему право требования вашей квартиры.
При этом продавать квартиру вы можете по любой цене, не обязательно за вложенную в строительство сумму.
Продажа по переуступке что это
Взаимоотношения застройщика и дольщика строятся на законе №214 о 
долевом строительстве. При этом:
- застройщик – это владелец или арендатор земли, на котором строится или планируется строительство многоэтажки;
- дольщик – это клиент застройщика, который вкладывается в строительство дома, чтобы в итоге получить в нём квартиру.
Как известно, на начальных этапах застройки бетонометры дешевле, чем на завершающих. Поэтому свободных квартир в доме, готовом к сдаче, скорее всего, нет.
А так как дом ещё не сдан в эксплуатацию, квартиры на учёт никто не поставит. Поэтому квартир, как таковых пока не существует юридически.
Продажа пока ещё не существующей квартиры невозможна прямым договором купли-продажи, ведь как продать то, чего нет? Для таких случаев законодатели разработали поправки в закон №214, которыми разрешено продавать недострой. Но не по договору купли-продажи, а по другому договору, о котором поговорим ниже.
При этом продать квартиру можно только в период с момента регистрации договора о долевом строительстве в Росреестре и до подписания передаточного акта на квартиру.
Переуступка прав собственности может и по другому пути идти: не оформляя договора цессии, с покупателем можно оформить предварительный договор купли-продажи. Такая практика существует. По такому договору вы обязуетесь в будущем (как только зарегистрируете право на квартиру в Росреестре) продать квартиру по обозначенной цене именно покупателю и никому другому.
Нюансы: Цену вы обозначите в договоре, договоритесь и об оплате – сразу полностью или частично. Но существует риск возникновения дополнительных взносов, и оплатить их должны будете именно вы, как дольщик. А если дом признают самостроем, или он рухнет до момента ввода в эксплуатацию? Не потеряете в деньгах? Оптимальнее, всё же, заключить договор цессии (переуступки).
Договор переуступки
Под таким специфическим договором понимается сделка по передаче прав
требования на квартиру в недострое к застройщику, но не права собственности.
В Гражданском кодексе обозначены стороны договора:
- цедент – это передающая право сторона (продавец);
- цессионарий – принимающая (покупатель).
Так как все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, как и договор о долевом строительстве, так и договор переуступки тоже нужно там зарегистрировать. Подходить к оформлению договора нужно со всей ответственностью, тем более, если вы – покупатель!
Так что же должно содержаться в договоре? Обязательные условия вы можете посмотреть в типовом проекте вот тут, а о нюансах договора можно сказать следующее:
- в договор включаются все характеристики квартиры (этажность, условный номер, условная площадь, количество комнат, адрес);
- обязательно фигурирует сумма сделки;
- в конце договора должна стоять виза застройщика об уведомлении о заключении договора (или согласия, если цена квартиры внесена не полностью и долг переводится на цессионария);
- пристально изучите пункт о цене, ведь по закону покупатель принимает на себя и долговые обязательства;
- цена квартиры в договоре о долевом строительстве не должна быть меньше или равной цене договора цессии (возможно мошенничество, ведь цены за время строительства выросли);
- если договоров цессии на эту квартиру заключалось несколько, возможен обман.
Не разобрались в тексте договора? Возьмите проект и отдайте на анализ грамотному юристу!
Как продать квартиру по переуступке
Порядок оформления сделки зависит от того, полностью ли оплачена квартира (внесён пай).
Если полностью, то застройщик лишь уведомляется о заключении договора, в противном случае остаток долга переводится на покупателя одновременно с заключением договора цессии. А здесь разрешение застройщика на перевод долга обязательно.
Важно. В договоре о долевом участии может быть прописано условие о том, что при переуступке прав разрешение у застройщика брать обязательно!
Застройщики нередко берут мзду за разрешение на переуступку, пользуясь своим решающим положением. Обычно это 1-5% от первоначальной цены квартиры.
Оформить разрешение или уведомление нужно письменно: под договором цессии должна стоять отметка «уведомлен» или «переуступка разрешена», скреплённая печатью застройщика и автографом руководителя.
После того, как все уведомлены, цена вам оплачена (по расписке), договор переуступки подписан, алгоритм следующий:
- вы передаёте покупателю оригинал договора о долевом строительстве (вместе с соглашениями и дополнениями);
- если вы в браке, заручитесь нотариальным согласием второй половины на продажу;
- если квартира в ипотеке, сначала погасите долг и возьмите справку из банка о погашении долга;
- вместе с покупателем идёте в Росреестр (или МФЦ) и регистрируете договор.
Важно. Если квартира продаётся в ЖСПК, переуступка прав обязательно решается на общем собрании!
Документы для Росреестра:
- паспорта обеих сторон сделки;
- согласия супругов на покупку/продажу квартиры;
- договор долевого участия;
- справка от застройщика об отсутствии долга или соглашение о переводе долга;
- договор переуступки.
Через 10 рабочих дней переуступка прав собственности на квартиру завершится, и регистратор выдаст на руки зарегистрированный договор.
