Гашение ипотеки почти всегда связано со скудностью семейного бюджета. А если ипотека была взята в валюте, курс которой растёт сегодня, как на дрожжах, бремя кредита уже становится слишком тяжёлым.
Если вас не устраивает процент по ипотеке или чрезмерно большие платежи, можно ранее оформленный кредит рефинансировать. Рефинансирование ипотеки это смена одного кредита на другой. Можно в том же банке провести такую операцию, а можно и в другой банк обратиться, где и проценты меньше, и платежи скромнее. Но о нюансах забывать не стоит.
Что такое рефинансирование ипотеки
Традиционно термин «рефинансирование» определён финансистами как оформление кредита, направленного на погашение ранее взятого кредита. Соответственно, рефинансирование ипотеки – это оформление её на других условиях, чтобы и первую погасить, и выиграть в деньгах.
На сайтах банков или на форумах, где общаются должники по ипотеке можно встретить термин «перекредитование», причём употребляется он в том же понимании, что и рефинансирование. Так что такое перекредитование? Это то же самое, что и рефинансирование, просто термин этот употребляется в обиходе.
При рефинансировании можно изменить:
- размер платежей;
- годовую ставку;
- валюту ипотеки;
- срок ипотеки.
При этом можно перекредитоваться как в банке, где оформлена ипотека, так и в другом. Так как при ипотеке купленная квартира находится в залоге, то в какой-то момент рефинансирования право залога переходит к новому кредитору (если кредитор меняется).
Так же нужно учесть, что перекредитование ипотеки – это не перезайм, когда берутся кредиты на погашение платежей по ипотеке (в итоге перезайма возникает несколько кредитных обязательств). Это улучшение условий существующей ипотеки засчёт снижения ставки.
На сегодня существует тенденция снижения ставок по ипотеке, тем более, большой плюс, если есть шанс стать участником какой-нибудь государственной жилищной программы, где ставки минимальные. Поэтому ипотека, оформленная несколько лет назад, выглядит слишком дорого по сравнению с сегодняшними программами. Но, чтобы решиться на перекредитование, просчитайте, выгодно ли это вам.
Читайте также:
до какого возраста банк может одобрить ипотеку
Выгодно или нет
Финансисты не советуют сгоряча оформлять рефинансирование, так как ипотека – дело дорогое, сначала нужно просчитать некоторые моменты:
- ваша выгода будет очевидна, если разница в процентных ставках между существующей и планируемой ипотекой будет больше 2%;
- подсчитайте переплату по обеим ипотекам, может так получиться, что существующая обойдётся дешевле (в начале ипотеки львиную долю платежа занимают проценты и мизерную – основной долг, доля процентов в платеже уменьшается по прошествии времени, а доля основного долга – растёт. Может получиться так, что вы переплатите по процентам);
- уточните сумму расходов на оформление рефинансирования, они могут перекрыть выгоду (сложите все комиссии, требуемые страховки, оплату оценщику и получите сумму расходов).
Внимание! При рефинансировании вы лишаетесь права на налоговый вычет, если уже оформляли его по существующей ипотеке, ведь он предоставляется единожды.
Рефинансирование в своём банке
Когда есть риск невыплаты по ипотеке, связанные с финансовыми трудностями, можно обратиться в банк-кредитор с просьбой об изменении условий ипотечного договора. В большинстве случаев банки идут на рефинансирование, ведь так им легче получить деньги с должника.
Особенно актуально рефинансирование, если у банка среди ипотечных программ появится та, что смягчит условия существующей ипотеки. Такие программы разрабатываются из-за высокой конкуренции среди финансовых организаций, в борьбе за клиента, скорее всего, рефинансирование будет одобрено.
Если же банк не станет перекредитовывать клиента, он может его вовсе потерять, а с ним и проценты по ипотеке. Ведь клиент может обратиться в другой банк, который согласится на рефинансирование и получит выгоду.
На заметку. Плюс перекредитования в своем банке в том, что не нужно будет дополнительно собирать документы, оценивать и страховать имущество. Достаточно лишь заявления по форме банка.
Рефинансирование ипотеки других банков
Понятно, если кредитор идёт на уступки должнику, то он хочет без проблем получить свои деньги, даже смягчая условия ипотеки. Но зачем конкурентам помогать должнику, рефинансируя его долг?
В любом случае, они преследуют чисто практическую цель – помогая заёмщику, они помогают себе. Рефинансирование – это чистое переманивание клиентов к себе. Предоставляя более лояльные условия ипотеки, банк, по сути, выдаёт ипотечный кредит, который клиент будет погашать с процентами, к тому же и залог к нему переходит.
Конечно, банк, который готов рефинансировать кредит, тоже будет страховаться:
- проследит кредитную историю клиента;
- потребует подтверждение его платёжеспособности;
- затребует оценки и страхования квартиры.
Чтобы перекредитоваться в другом банке, нужны те же документы, что и при оформлении ипотеки:
- документы заёмщика, созаёмщика или поручителей (паспорта, справки о зарплате, копии трудовых книжек);
- документы на квартиру (свидетельство о собственности и техпаспорт).
Дополнительно нужно приложить действующий ипотечный договор с графиком платежей и платёжные квитанции (возможно, потребуется справка из банка о погашении ипотеки).
Между тем, вариантов рефинансирования несколько, а выбор варианта будет зависеть от требований существующего и потенциального кредитора.
Новый залог
Такой вариант подойдёт, если имеется другая недвижимость, которую можно заложить. Конечно, жильё должно удовлетворять требованиям кредитора (быть ликвидным, стоить не дешевле суммы кредита).
Самый оптимальный для клиента. Оформив кредит под залог недвижимости, вы гасите существующую ипотеку и начинаете выплачивать новую. При этом согласие прежнего кредитора роли не играет, законом разрешено гасить кредит досрочно, безо всяких штрафов и комиссий. К тому же оставшиеся проценты платить не нужно.
Передаётся закладная
Это тот самый путь, который принято называть чистым рефинансированием. Отлично, если при первой ипотеке вы подписывали закладную. Что такое закладная? По 13-й статье закона об ипотеке – это ценная бумага, которая содержит всю информацию о залоге и об условиях договора. А 48-я статья этого закона говорит о том, что кредитор имеет право передавать закладную, сделав пометку о новом её владельце.
Имеет право – это не обязан, поэтому согласие первого банка обязательно.
Банки передают закладную друг другу, делая уточняющую запись на ней. При этом все три стороны рефинансирования остаются в выигрыше:
- первый банк возвращает деньги;
- второй получает нового клиента;
- клиент – новые условия ипотеки.
Последующая ипотека
Это такой вариант рефинансирования, при котором уже заложенная квартира передаётся в залог повторно, другому банку. При этом первый банк может быть только уведомлен о повторном залоге, а согласие второго банка обязательно.
В случае недобросовестности клиента (прекращении платежей по кредиту), квартира может быть продана, как залог. Тогда сначала из продажной суммы гасится долг первого банка, а что останется, идёт на погашение долга второму. В таком случае можно предположить, что второму банку ничего не достанется, поэтому на такие условия финансисты идут крайне редко.
Ипотека с отлагательным условием
На такой вариант также нужно согласие второго банка. При таком варианте рефинансирования ипотека оформляется, но с условием, что до определённой даты заёмщик предоставит залог ипотечной квартиры (Сбербанк, например, даёт срок 120 дней).
Справочно. Получив деньги по перекредитованию, клиент досрочно гасит первую ипотеку, снимает обременение с заложенной квартиры и передаёт её в залог новому кредитору.
Условия перекредитования
Так как рефинансирование ипотеки это оформление нового ипотечного кредита, условия договора зависят от банков, и они различаются. Тем более, не все банки идут на рефинансирование. Вы можете подобрать подходящий, сравнив предложения, размещённые на официальных сайтах.
Самые популярные банки, проводящие рефинансирование, предлагают такие условия (сумма ипотеки почти везде 80% от стоимости залога):
Текущие ставки на рефинансирование для справки:
- Сбербанк – на 30 лет по ставке от 12,25%;
- ВТБ24 – до 50 лет по ставке от 12,15%;
- Россельхозбанк – на 5 лет по ставке от 15%;
- Газпромбанк – на 7 лет по ставке от 12%;
- Абсолют банк – до 25 лет по ставке от 10,5%.
Обязательно проверять ставки (и условия) при обращении в банки.
А вот что говорят специалисты:
