В связи с дороговизной жилья для многих россиян единственный выход приобрести квартиру или дом – взять кредит. Согласно статистике, в ипотеку приобретена каждая третья российская квартира, купленная на вторичном рынке жилья.
Как взять квартиру в ипотеку, какой банк выбрать, как сэкономить, какие документы нужны для ипотеки – это важные вопросы, требуемые тщательного анализа перед совершением такой крупной сделки, как ипотечное кредитование.
Законные основания ипотеки
Кредитование под залог недвижимости регулируется Законом «Об ипотеке». Ипотечные договоры – долгосрочные, что отличает их от других видов договоров.
Хочется верить, что никто из ипотечных заемщиков не питает иллюзий по поводу возможности расчетов через год-два. Если такая возможность потенциально имеется, тогда просто теряется смысл в кредитовании — проще дождаться наступления такой возможности. Дело в том, что в первые несколько лет банк от вас по договору получает максимум процентов, но не само тело кредита. Это прямой удар по вашему кошельку.
Ипотечная сделка состоит из четырёх этапов:
- вы подбираете себе жильё;
- банк оплачивает его стоимость;
- вы закладываете квартиру банку;
- платите кредит.
Ипотека оформляется договорами:
- купли-продажи;
- закладной;
- кредитным договором;
- страховыми договорами (если такое условие прописано в кредитном договоре);
- договором поручительства (если того требует банк).
Всё, что нужно для ипотеки, то есть эти договоры – это регистрация их в Росреестре.
Согласно статье 5 закона, в кредит можно взять:
- здания, сооружения (и их части);
- дома, квартиры (их части или комнаты);
- дачи, гаражи, сады.
С согласия всех сособственников в ипотеку можно оформить и такое жильё, которое находится в общей собственности.
Обратите внимание на ситуацию, когда вам вдруг остается ипотечная квартира по наследству. Во-первых, очередь наследников, во-вторых, долги наследодателя переходят по наследству.
Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать
Если вы уверены в стремлении оформить кредит, начинайте с выбора квартиры. Выбрав жильё, вы будете точно знать – какая сумма нужна для покупки. Для одобрения банком кредита ваш доход должен соответствовать уровню выплат. На сайте любого банка (обычно, в разделе «Ипотечное кредитование») можно найти ипотечный калькулятор. Чтобы кредит вам одобрили, должно быть соблюдено условие: оплаты по кредиту не должны превышать 30% вашего дохода. Некоторые банки допускают и 45%.
Посмотрите на сайтах банков условия кредитных программ и выбирайте ту, которая вас устраивает больше всего.
Если вы решили обратиться сразу в несколько банков, соберите несколько пакетов документов. Какие документы нужны для оформления ипотеки? У каждого банка требования к документам свои, их список находится на сайтах банков в открытом доступе.
Важно. Этот шаг имеет смысл только в том случае, если за подготовку пакетов документов не надо платить!
Основные документы для оформления ипотеки, которые вам обязательно нужно захватить с собой, такие:
- гражданский паспорт;
- справка 2-НДФЛ с места работы (как заёмщика, так и поручителей);
- свидетельство ЕГРИП и налоговые декларации за полгода (для предпринимателей);
- выписка из ЕГРП на квартиру (берётся в Кадастровой палате).
Как сэкономить на кредите
Из-за роста спроса на ипотеку и, возможно, из-за нестабильности финансовой деятельности, банки стараются ужесточать и без того строгие требования к заёмщикам, планомерно повышая кредитные ставки. Но даже в таких условиях простой заёмщик может надеяться на реальную оптимизацию затрат по ипотеке.
Для существенной экономии нужно:
- грамотно подобрать программу кредитования;
- выяснить, можно ли получить возможные налоговые льготы;
- выяснить – есть ли предложения от банков специальных скидок и льгот.
Некоторые банки сотрудничают с застройщиками и в рамках партнёрских отношений заёмщикам могут быть доступны специальные предложения. На таких акциях реально можно сэкономить на ставке от 0,2 до 1%.
Внимание. Разумно параллельно с поиском банка отслеживать акции у застройщиков.
Так же можно встретить и сезонные акции, которые проводят банки при планировании финансовой политики.
Сэкономить можно также и на рефинансировании ипотеки – этим можно сократить срок платежей и уменьшить ставку по кредиту.
Экономия на ставке
Иногда, оформляя долгосрочный заём, вы рассчитываете получить в этой десятилетке большой доход, например, в виде наследства или продажи какого-то дорогостоящего имущества. Если ипотеку вы планируете погасить лет за пять – семь, обратите внимание на наличие комбинированной ставки по кредиту, как настоятельно советуют эксперты.
Преимущество такой комбинированной программы в том, что фиксированная процентная ставка, которая уплачивается раньше определённого срока, ниже на 0,5-1% аналогичного стандартного показателя. То есть, погасить кредит досрочно вы можете по более низкой ставке.
Ипотечную квартиру также можно продать. Об этом читать здесь.
Экономия на платежах
Что нужно для ипотеки в первую очередь? Это – наличие денег на первый взнос. Большинство банков требуют внесения первого взноса в размере 15-20% от цены квартиры. Наверное, почти все банки предложат наиболее выгодные условия такому заёмщику, который предложит более серьёзную сумму в качестве первого взноса, тем самым, показав свои серьёзные намерения.
Если первоначальный взнос составляет 35-40% от цены квартиры, банки предлагают заём по упрощённой схеме, например, без справки о зарплате или без поручителей. Если вы планируете внести половину стоимости квартиры и больше, скорее всего, ваша ставка по кредиту будет снижена на 0,5-1,5%.
Процентная ставка так же может быть снижена банком, если платежи по кредиту вы планируете вносить в размере 1,5-4% от всей стоимости займа. Такая услуга сейчас популярна в банках.
В любом случае все эти нюансы вам следует обговорить с кредитным консультантом.
Экономия на налогах
Налоговые вычеты, предусмотренные Налоговым кодексом, способны компенсировать достаточно большие кредитные затраты. Максимальный размер вычета сейчас уже два миллиона рублей.
260 тысяч рублей вы можете вернуть из бюджета в качестве возврата подоходного налога, уплаченного с зарплаты. Ещё вам вернут 13% от размера погашенных процентов по кредиту.
Внимание. Для получения вычета вам нужно обращаться в налоговую инспекцию со свидетельством на квартиру, справкой с места работы 2-НДФЛ и справкой из банка о выплаченных суммах.
Подробней о вариантах снижения стоимости покупаемой квартиры за счет налоговых вычетов в статье здесь.
Досрочное погашение
У процедуры досрочного погашения ипотеки есть и плюсы, и минусы. При оформлении ипотеки заранее уточняйте условия о досрочном погашении!
Любая оплата кредита на ранних сроках принесёт вам реальную выгоду. Это основано на том, что по условиям кредитных договоров львиную долю платежей на первоначальном этапе составляют проценты, а в погашение основного долга идёт только незначительная часть.
Внимание. Досрочное погашение выгодно только на ранних сроках, то есть закрытие кредита в течение 2-3 лет существенно снижает затраты на выплату процентов. Если такая возможность у вас есть – воспользуйтесь ей обязательно!
Если вы планируете частичное досрочное погашение, пересчитываются:
- либо срок кредита (уменьшается);
- либо платежи.
В таком случае лучше сократить срок кредита, ведь уменьшается не только время пользования банковскими деньгами, но и долг.
На досрочное погашение банки идут неохотно, но предоставлять его обязаны по закону. Поэтому процедура досрочного погашения намеренно усложняется:
- минимальная сумма досрочного погашения, указанная в договоре, иногда просто неподъёмна для заёмщика;
- в договоре закрепляется мораторий на досрочное погашение – указывается период времени, в который досрочное погашение запрещено;
- требуются дополнительные документы от заёмщика и усложнение процедуры погашения (за несоблюдение таких условий банки накладывают штрафы, поэтому внимательно читайте условие о досрочном погашении).
В любом случае, как бы ни было сложно, тянуть с погашением долга не стоит. При любой возможности сокращайте долг, на этом вы сэкономите реальные деньги и быстрее освободитесь от обременения.
Внимание. Перед тем, как взять ипотеку на квартиру, трезво оцените свои возможности, ведь нарушив единожды условия кредитного договора, долг будет расти, как снежный ком. В этом случае вы рискуете не только лишиться квартиры, но и остаться с долгами.
