В условиях кризиса дорогое жильё продаётся с трудом, а бюджетное – комнаты, малосемейки, расходятся, как горячие пирожки. Если вы задались вопросом, как продать комнату в коммунальной квартире, изучите нюансы продажи сейчас, чтобы второпях не наделать ошибок.
И учтите, что продать комнату можно только в том случае, если у вас есть свидетельство на неё.
Что такое коммунальная квартира
После революции власти вплотную занялись переделом собственности. Так как из деревень и сёл, в поисках новой жизни, в города мигрировали вчерашние крестьяне, городское жильё оказалось в дефиците. Чтобы решить проблему с расселением народа, в квартиры подселялись соседи. В итоге, в квартире проживала уже не одна семья, а несколько – каждая в своей комнате.
И сегодня существуют такие квартиры. Особенность коммуналок в том, что комнаты в них находятся в частной (или муниципальной) собственности, а общие помещения (кухня, санузел, коридор) – в долевой.
Комната в коммунальной квартире – это изолированное помещение, в котором проживает одна семья (или одинокий человек). При этом каждая комната приобреталась по своему основанию – была куплена, получена в дар, унаследована или получена в наём от муниципалитета.
Напоминание. Приватизированная комната в коммунальной квартире даёт собственнику не только право проживать в ней, но и пользоваться общими помещениями. При продаже комнаты на покупателя переводится право собственности и на неё, и на долю общих мест.
Читать также:
— как приватизировать комнату в коммуналке
Продажа комнаты в коммунальной квартире — согласие соседей
Если человек намерен продать долю в недвижимости, по норме статьи 250 Гражданского кодекса, обязан предложить другим содольщикам выкупить долю. Это так называемое право преимущественной покупки.
Оно существует, применительно к коммуналке, ведь пусть даже вы владеете определённой комнатой, а не долей в квартире, по умолчанию вы так же владеете долей права на места общего пользования.
Но так как комнаты в коммуналках могут иметь разный статус (частная и муниципальная), возникает резонный вопрос – нужно ли согласие соседей, живущих по соцнайму. Так как комната принадлежит муниципалитету, то именно администрация, как собственник, имеет право выкупить вашу комнату.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире
Это обязательный документ, фигурирующий в процедуре продажи. Предъявлять его никому не нужно, но сохранить надо обязательно. Оформить его нужно в соответствии с нормой ГК:
- описать, чем владеет продавец, и на каком основании;
- указать цену комнаты (не ниже той, за которую намереваетесь продать);
- указать условия продажи (например, в каком размере и когда вам нужно передать задаток).
Образец уведомления посмотрите здесь.
Далее нужно выяснить, в чьей собственности остальные комнаты в квартире:
- можно в Росреестре заказать выписку из госреестра – в ней указываются и собственники, и их адреса (заказать можно и он-лайн на сайте Росреестра);
- можно попросить соседей показать документы (свидетельство на собственность или договор соцнайма).
Теперь каждому собственнику (в том числе и в муниципалитет, если комната в соцнайме) нужно заказным письмом с уведомлением направить предложение выкупа. Если через месяц ни один из соседей не согласится выкупать вашу комнату (письменно!), её можно продавать посторонним.
Важно. Цена в договоре купли-продажи не должна быть ниже той, что была указана в уведомлении, иначе соседи смогут через суд признать сделку недействительной!
Если вы доподлинно знаете, что в комнатах живут собственники (из выписки Росреестра или из документов на комнаты), а с соседями вы в нормальных отношениях, уведомления можно вручить лично. Под текстом должен расписаться каждый собственник и поставить число. Через месяц комнату можно продавать.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Оформляется сделка в местном отделении Росреестра или в МФЦ в течение 10 рабочих дней. Регистратору нужно будет предоставить:
- паспорта и продавца, и покупателя;
- свидетельство на комнату;
- нотариальное согласие мужа (жены), если комната в общей собственности;
- договор купли-продажи (с передаточным актом).
Госпошлина за регистрацию – 2000 рублей.
Как обойти право преимущественной покупки
250-я статья ГК обязывает оповещать соседей только при продаже долевой 
собственности, но не при обмене, дарении или залоге.
На основании этих данных можно делать выводы:
- можно подарить комнату (но только надёжному человеку, если вскроется передача денег, сделка дарения может быть признана притворной);
- передать её в залог за выкупную сумму (по правилам о залоге, если деньги в срок не возвращаются, залог переходит в собственность кредитора);
- обменять на другое жильё с доплатой или без (если вас устроит такой вариант).
Вариант. Можно ещё поступить так: подарить потенциальному покупателю мизерную долю в комнате, например, 1/100. После оформления сделки одаряемый становится вашим содольщиком, а ему вы сможете продать оставшуюся долю комнаты уже безо всяких согласований с соседями.
Но, если покупатель окажется недобросовестным, после оформления дарения он, как собственник, может поселиться в комнате на законных основаниях. Придётся потом судом признавать право собственности на его мизерную долю и выплачивать компенсацию за неё. А это – время и большие финансовые затраты.
Безопаснее всё же оформить куплю-продажу. Не забудьте только – перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире посторонним, оповестите соседей и сохраните уведомления.
