Купить или продать недвижимость в настоящее время не очень сложно, но сделка сама по себе всегда сопровождается определёнными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Покупатель, после оформления сделки, может обнаружить неустранимые недостатки, о которых продавец умолчал, а продавец, передав имущество, может не дождаться выплаты цены договора.
Наиболее крайний вариант в таких случаях – расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Законные основания отказа от сделки
В соответствии с нормами 450 статьи Гражданского кодекса любой договор можно изменить или расторгнуть либо по согласию, либо в суде. Соглашение о расторжении оформляется и регистрируется по правилам, применяемым к договорам купли-продажи. Это значит, что стороны подписывают соглашение и регистрируют его в Росреестре, если договор был там зарегистрирован.
Судья признает расторжение договора купли-продажи законным, если его условия существенно нарушены продавцом или покупателем. Судебное решение будет основанием для регистратора для оформления возврата права собственности продавцу.
Существенными нарушениями купли-продажи признаётся:
- нарушение срока оплаты покупателем (например, если сделка уже зарегистрирована, а деньги до сих пор не отданы в указанный в договоре срок);
- отказ выписаться из квартиры (расторжение договора купли-продажи квартиры именно по этому основанию очень часто встречается – квартира продана, но в ней остаётся зарегистрированным ребёнок или другой человек);
- техническое состояние покупки фактически намного хуже, чем было указано в договоре;
- имущество обременено чужими правами (например, заложено или арендовано), а продавец скрыл это от покупателя.
По смыслу 460 статьи Гражданского кодекса – если покупатель узнал об обременениях купленного имущества после регистрации сделки, он может требовать либо снижения стоимости, либо расторжения договора.
Справочно. При желании купить квартиру и при этом ничего не потерять, не лишним будет заключить предварительный договор купли-продажи.
Порядок расторжения сделки
Чтобы договор расторгнуть, нужно или соглашение составить, или в суд обращаться.
Соглашение или договор расторжения купли-продажи образец которого скачать здесь, составляется и регистрируется аналогично заключению сделки. Если сделка в Росреестре ещё не зарегистрирована, то и соглашение регистрировать не нужно. А если регистрация состоялась, то соглашение представляется регистратору, который оформит переход собственности вновь к продавцу.
Справочно. Если договор намерен расторгнуть продавец или покупатель в одностороннем порядке, нужно обращаться к судье.
Например, если покупатель после регистрации сделки узнал, что ему, как новому хозяину квартиры придётся кому-то ренту платить, на что он согласия не давал, можно расторгать договор в суде.
При намерении обращаться в суд истцом должны быть соблюдены условия, закреплённые статьёй 452 Гражданского кодекса:
- виновник отказался изменить или расторгнуть договор;
- с момента его отказа прошёл месяц.
Это означает, что перед тем, как подавать иск, нужно заказным письмом послать виновнику требования о расторжении договора. Если он откажется или не ответит вам в течение 30 дней, идите в суд.
Для этого в канцелярию городского (или районного) суда по адресу квартиры нужно подать иск (заявление) о расторжении договора купли-продажи квартиры по основаниям, предусмотренным статьёй 460 Гражданского кодекса. В заявлении нужно не только требовать расторжения договора, но и возврата имущества! Если вы понесли убытки и их размер сможете подтвердить, требуйте ещё и возмещения убытков.
Госпошлина по таким делам на май 2015г. составляет 300 рублей. К заявлению нужно приложить копию иска, копию договора, копию квитанции об отправлении претензии и квитанцию госпошлины.
Справочно. Решение судьи, вступившее в силу, будет основанием для регистрации расторжения сделки и перехода собственности вновь к продавцу
Некоторые нюансы
После подписания соглашения о расторжении договора (если не регистрировать его в Росреестре) храните свой экземпляр минимум три года. Этим вы обезопасите себя от возможных требований «ушлого» контрагента по исполнению условий подписанного договора.
Если квартира была куплена у организации, сделка может быть признана недействительной по причине того, что уставные документы оформлены не правильно, или договор подписал человек, не уполномоченный на это ни протоколом учредителей, ни доверенностью.
Справочно. Если вы купили недвижимость и обнаружили недостатки, о которых продавец умолчал, можете требовать уменьшения цены или возврата какой-то суммы из выплаченной вами по договору.
При этом в претензии можно «постращать» продавца тем обстоятельством, что в случае отказа исполнить ваши требования, в суде он раскошелится и на адвоката, и на компенсацию морального вреда.
Как видите, расторжение договора купли-продажи недвижимости – не простой, но вполне реальный процесс. Хоть оснований для аннулирования договора много, но нарушение ваших прав нужно ещё доказать в суде.
