Огромная доля жилья в России постоянно находится в движении – люди продают, покупают квартиры, некоторые меняются. Обмен квартирами широко практикуется в стране, схема обмена чётко отработана в регистрационных органах.
При этом родственный обмен квартирами ничем не отличается от процедуры, происходящей между посторонними людьми, нужно собирать тот же пакет документов. Однако статус меняемых квартир может быть разным (муниципальные и частные), от этого и оформление обмена может отличаться.
Обмен собственными квартирами
Когда квартиры в собственности тех, кто решил меняться жильём, действовать нужно в соответствии с законом о регистрации прав №122. В его 17-й статье чётко указано, что основанием для регистрации прав на жильё является договор.
В случае с обменом не нужно друг другу продавать квартиры, требуется всего лишь составить договор мены. Составляется он по такому типу, а в его условия обязательно включается:
- город и дата подписания договора;
- фамилии, имена, отчества сторон («сторона1» и «сторона2»);
- все данные с первой страницы паспорта обеих сторон;
- описание обеих квартир (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер — можно списать со свидетельства на собственность);
- условие о доплате (если квартиры не равноценные);
- обязательства о выписке из квартир всех зарегистрированных (с указанием срока).
Регистрируется договор в Росреестре или МФЦ. С собой нужно принести документы:
- паспорта всех участников обмена;
- нотариальные согласия супругов сторон;
- разрешение опеки (если прописан ребёнок или недееспособный);
- свидетельства на собственность.
Госпошлина за переход права – 2000 рублей. При этом оплатить её нужно, а квитанцию предъявляют по желанию. Хотя, для ускорения процесса регистрации, лучше предъявить её регистратору.
Важно. У нотариуса договор заверять не нужно, только если вы сами того захотите!
Но всё не так безоблачно с обменом государственных квартир.
Обмен муниципального жилья
Если квартиры не приватизированы, процедура обмена происходит по 
правилам Жилищного кодекса.
В его 72 статье говорится, что муниципальную квартиру можно поменять тоже на муниципальную, но при условиях:
- все прописанные в квартире должны письменно подтвердить согласие на обмен (в том числе и те, кто временно отсутствует – военнослужащие или заключённые);
- муниципалитет тоже должен письменно согласиться на обмен (сначала нужно подать заявление об обмене в комитет имущественных отношений районной администрации и получить постановление, разрешающее обмен);
- если в квартире прописан ребёнок, подопечный или ограниченно дееспособный, потребуется письменное согласие опекунского совета.
Алгоритм обмена такой:
- составляется договор обмена (вот такой, в трёх экземплярах);
- его нужно отнести в муниципалитет;
- получить постановление об обмене.
Максимум через 10 рабочих дней постановление будет выдано на руки сторонам, а договоры социального найма переписаны на новых квартиросъёмщиков. В обмене могут отказать только по таким причинам (статья 73 ЖК):
- нанимателя выселяют судом (за долги или по другой причине);
- в суде оспаривается право пользования квартирой;
- квартира признана не пригодной для проживания;
- дом признан аварийным;
- дом решено капитально ремонтировать (при этом жилые помещения подвергнутся перепланировке);
- если квартира коммунальная, а в неё вселяется хронический больной (с заболеванием, которое исключает проживание в одной квартире с другими людьми).
Список оснований для отказа закрыт, то есть, по другим причинам отказ неправомерен и его можно обжаловать в суде.
Важно. Квартиры могут обмениваться даже в том случае, если они находятся в разных регионах страны! При этом обращаться за постановлением об обмене нужно каждой стороне в свой муниципалитет.
Родственный обмен квартирами, документы
В комитет имущественных отношений (по каждой квартире) нужно будет предоставить:
- копии паспортов всех прописанных;
- договоры соцнайма (если они есть на руках);
- выписка из лицевого счёта (о прописанных);
- письменное согласие всех зарегистрированных в квартире;
- разрешение опекунского совета (если прописан ребёнок или недееспособный).
Важно. Квитанции об оплате предоставлять не нужно, даже если есть долги. В России долг взыскивается в суде, где ответчик – виновный в образовании долга. То есть, долги прежних хозяев на новых не переходят и основанием к отказу в обмене не являются.
Обмен квартир с разными статусами
Нередко родственники владеют квартирами с разными статусами, например, собственной и муниципальной. Особенно это характерно для родственников разных возрастов. Рассмотрим тот случай, если решено менять собственную квартиру на муниципальную. В Жилищном кодексе разрешён обмен только муниципальных квартир, а в Гражданском – только частных.
Важно. То есть, запрещено менять квартиры с разными статусами напрямую.
Как же быть, если в этом есть необходимость?
Есть два варианта решения проблемы:
- Перед обменом приватизировать муниципальную квартиру и обменять уже по алгоритму, описанному выше.
- Один из проживающих (совершеннолетний) в частной квартире выписывается из частного жилья и прописывается в муниципальную квартиру, как член семьи (это разрешено, если позволяет жилплощадь. При этом нужно в муниципалитете изменить договор соцнайма – вписать в него нового жильца).
После этого прежние жильцы муниципальной квартиры могут выехать на постоянное место жительства в частную квартиру (это уже основание выселения их из муниципального жилья). Владелец квартиры может подарить её новым жильцам. Теперь можно вселять в муниципальную квартиру членов семьи и вписывать их в договор соцнайма.
Внимание! Если все новые жильцы муниципальной квартиры уже участвовали в приватизации, есть риск отказа в приватизации этой квартиры!
В такой ситуации родственный обмен квартирами – это бонус, ведь родственника всегда пропишут в государственной квартире, как члена семьи
