Как произвести родственный обмен квартирами

   Огромная доля жилья в России постоянно находится в движении – люди продают, покупают квартиры, некоторые меняются. Обмен квартирами широко практикуется в стране, схема обмена чётко отработана в регистрационных органах.

При этом родственный обмен квартирами ничем не отличается от процедуры, происходящей между посторонними людьми, нужно собирать тот же пакет документов. Однако статус меняемых квартир может быть разным (муниципальные и частные), от этого и оформление обмена может отличаться.

Обмен собственными квартирами

Когда квартиры в собственности тех, кто решил меняться жильём, действовать нужно в соответствии с законом о регистрации прав №122. В его 17-й статье чётко указано, что основанием для регистрации прав на жильё является договор.

В случае с обменом не нужно друг другу продавать квартиры, требуется всего лишь составить договор мены. Составляется он по такому типу, а в его условия обязательно включается:

• город и дата подписания договора;
• фамилии, имена, отчества сторон («сторона1» и «сторона2»);
• все данные с первой страницы паспорта обеих сторон;
• описание обеих квартир (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер – можно списать со свидетельства на собственность);
• условие о доплате (если квартиры не равноценные);
• обязательства о выписке из квартир всех зарегистрированных (с указанием срока).

Регистрируется договор в Росреестре или МФЦ. С собой нужно принести документы:

• паспорта всех участников обмена;
• нотариальные согласия супругов сторон;
• разрешение опеки (если прописан ребёнок или недееспособный);
• свидетельства на собственность.

Госпошлина за переход права – 2000 рублей. При этом оплатить её нужно, а квитанцию предъявляют по желанию. Хотя, для ускорения процесса регистрации, лучше предъявить её регистратору.

Важно. У нотариуса договор заверять не нужно, только если вы сами того захотите!

Но всё не так безоблачно с обменом государственных квартир.

Обмен муниципального жилья

Если квартиры не приватизированы, процедура обмена происходит по правилам Жилищного кодекса.

В его 72 статье говорится, что муниципальную квартиру можно поменять тоже на муниципальную, но при условиях:

• все прописанные в квартире должны письменно подтвердить согласие на обмен (в том числе и те, кто временно отсутствует – военнослужащие или заключённые);
   
• муниципалитет тоже должен письменно согласиться на обмен (сначала нужно подать заявление об обмене в комитет имущественных отношений районной администрации и получить постановление, разрешающее обмен);
   
• если в квартире прописан ребёнок, подопечный или ограниченно дееспособный, потребуется письменное согласие опекунского совета.

Алгоритм обмена такой:

• составляется договор обмена (вот такой, в трёх экземплярах);
• его нужно отнести в муниципалитет;
• получить постановление об обмене.

Максимум через 10 рабочих дней постановление будет выдано на руки сторонам, а договоры социального найма переписаны на новых квартиросъёмщиков. В обмене могут отказать только по таким причинам (статья 73 ЖК):

• нанимателя выселяют судом (за долги или по другой причине);
• в суде оспаривается право пользования квартирой;
• квартира признана не пригодной для проживания;
• дом признан аварийным;
• дом решено капитально ремонтировать (при этом жилые помещения подвергнутся перепланировке);
• если квартира коммунальная, а в неё вселяется хронический больной (с заболеванием, которое исключает проживание в одной квартире с другими людьми).

Список оснований для отказа закрыт, то есть, по другим причинам отказ неправомерен и его можно обжаловать в суде.

Важно. Квартиры могут обмениваться даже в том случае, если они находятся в разных регионах страны! При этом обращаться за постановлением об обмене нужно каждой стороне в свой муниципалитет.

Родственный обмен квартирами, документы

В комитет имущественных отношений (по каждой квартире) нужно будет предоставить:

• копии паспортов всех прописанных;
• договоры соцнайма (если они есть на руках);
• выписка из лицевого счёта (о прописанных);
• письменное согласие всех зарегистрированных в квартире;
• разрешение опекунского совета (если прописан ребёнок или недееспособный).

Важно. Квитанции об оплате предоставлять не нужно, даже если есть долги. В России долг взыскивается в суде, где ответчик – виновный в образовании долга. То есть, долги прежних хозяев на новых не переходят и основанием к отказу в обмене не являются.

Обмен квартир с разными статусами

   Нередко родственники владеют квартирами с разными статусами, например, собственной и муниципальной. Особенно это характерно для родственников разных возрастов. Рассмотрим тот случай, если решено менять собственную квартиру на муниципальную. В Жилищном кодексе разрешён обмен только муниципальных квартир, а в Гражданском – только частных.

Важно. То есть, запрещено менять квартиры с разными статусами напрямую.

Как же быть, если в этом есть необходимость?

Есть два варианта решения проблемы:

• Перед обменом приватизировать муниципальную квартиру и обменять уже по алгоритму, описанному выше.
   
• Один из проживающих (совершеннолетний) в частной квартире выписывается из частного жилья и прописывается в муниципальную квартиру, как член семьи (это разрешено, если позволяет жилплощадь. При этом нужно в муниципалитете изменить договор соцнайма – вписать в него нового жильца).

  После этого прежние жильцы муниципальной квартиры могут выехать на постоянное место жительства в частную квартиру (это уже основание выселения их из муниципального жилья). Владелец квартиры может подарить её новым жильцам. Теперь можно вселять в муниципальную квартиру членов семьи и вписывать их в договор соцнайма.

Внимание! Если все новые жильцы муниципальной квартиры уже участвовали в приватизации, есть риск отказа в приватизации этой квартиры!

В такой ситуации родственный обмен квартирами – это бонус, ведь родственника всегда пропишут в государственной квартире, как члена семьи