Наверняка вы сталкивались с ситуацией, когда ваш сантехник-электрик, который обслуживает ваш дом, вдруг говорит о том, что вот эту работу нужно вам оплатить. Почему же?
Оказывается, ремонт многоквартирного дома – это замена изношенных элементов или конструкций. Однако это понятие общее, в частности же Жилищным кодексом определено, что управленцы (компании или сами жильцы) обязаны содержать дом или платить за его содержание. При этом оплата делится – отдельно на текущий, отдельно на капремонт. А что же входит в эти понятия? И чем отличается текущий ремонт от капитального?
Что нужно ремонтировать своими силами, а что сообща
За всё, что находится в квартире, отвечает собственник. Батареи, сантехнику, электропроводку от счётчика, газовые трубы и несущие стены обязаны поддерживать в работоспособном состоянии владельцы квартир за свой счёт. Можно, конечно, пользоваться услугами специальных служб, обслуживающих дом, но расплачиваться за их работу придётся собственными деньгами.
Общее же имущество всех жильцов дома обслуживается исполнителями:
- управляющими компаниями по договору управления;
- специализированными службами по договору оказания услуг;
- застройщиками или жильцами самостоятельно на основании решений.
Справочно. Единственным общим имуществом, которое может располагаться внутри квартиры, является оборудование, работающее на несколько квартир, например, иногда в малоэтажных домах устанавливаются котлы АГВ на две-четыре квартиры.
Методика содержания многоэтажек, утверждённая Госстроем России в 2004 году перечисляет общее имущество многоквартирного дома:
- подъезды и лестницы;
- лифтовые шахты и коридоры;
- чердаки, крыши и техэтажи;
- подвалы;
- несущие конструкции и перегородки;
- инженерное оборудование за пределами квартир (механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое);
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства (в границах, обозначенных в кадастровом паспорте).
Справочно. И всё это имущество нужно поддерживать в нормальном рабочем состоянии и ремонтировать, если необходимо.
Что такое ремонт
По определению того же правового акта ремонт – это комплекс работ по 
восстановлению работоспособности и исправности общего имущества.
В свою очередь, ремонт бывает:
- текущий;
- капитальный.
Оба понятия расшифровывает Постановление Госстроя №15/1, принятое в марте 2004 года. В частности разъясняется, что такое текущий ремонт: это своевременные и систематические работы по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования или отделки. Устранение мелких неисправностей или повреждений – это тоже текущий ремонт.
К сведению. На вопрос, что такое капитальный ремонт, Постановление поясняет: это работы, направленные на восстановление или замену отдельных элементов здания или целых конструкций, инженерного оборудования.
При этом детали или конструкции меняются на более долговечные и экономичные. Например, заплатка в прохудившейся крыше – это текущий ремонт, а замена всей кровли – капитальный.
Читать также:
— как оплачивается капремонт многоквартирных домов
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Работы по текущему ремонту – отдельная статья расходов. В перечень работ, 
отнесённых к текущему ремонту, включены работы восстановлению:
- фундаментов;
- стен и фасадов;
- крыш и перекрытий;
- окон, дверей и перегородок;
- лестниц, балконов, крылец;
- полов;
- внутренней отделки;
- центрального отопления;
- водопровода и канализации;
- электросистемы;
- вентиляции;
- общих технических устройств (домовых котельных, лифтов, насосов, счётчиков);
- внешнего благоустройства.
Полный список работ можете скачать здесь.
Тарифы по текущему ремонту регулируются ФСТ и могут различаться в зависимости от показателей:
- степень изношенности дома;
- материалы постройки (дерево, кирпич и т.п.);
- площадь земельного участка;
- наличие коммуникаций;
- этажность.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Вопрос капитального ремонта требует более пристального внимания, потому что до сих пор и в прессе, и в интернете мелькают утверждения, что, якобы Верховный суд признал сбор платежей на капремонт незаконным, а поэтому и платить не нужно. Однако ситуация кардинально иная: пункт 2 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса прямо обязывает собственников квартир платить взносы на капремонт.
Закон о взносах на капремонт. Конституционный суд проверил законность уплаты взносов на капремонт и 14 апреля 2016 года вынес постановление о том, что ничего противозаконного в сборе платежей нет.
Объяснения такие: взносы на капремонт – это не сбор и не налог, а платёж, имеющий целевое назначение. И расходуются эти платежи в интересах самих же собственников.
При этом собственники вольны сами выбрать, где будут аккумулироваться их средства – на счету регионального оператора (куда стекаются платежи со всего района или региона) или на собственном, открытом на имя дома (ЖСК, ТСЖ).
Между тем программы капремонта должны разрабатываться с учётом потребности жилья в ремонте. Недовольные граждане вполне могут обжаловать программу в суде, если их не устраивает срок проведения ремонта.
Граждан возмущает, что деньги, которые они вносят в фонд капремонта, расходуются на другие цели, потому что их дом по программе будут ремонтировать через несколько лет. Но есть же выход – создать свой фонд, индивидуальный. На него и перечислять общедомовые деньги. А как только деньги накопятся, можно проводить капремонт, не дожидаясь срока, указанного в программе.
Кроме того, государство в лице региональных властей разрабатывает меры соцподдержки, например, в Ростовской области на законодательном уровне снижены тарифы на капремонт для тех, кто старше 70 лет.
Между тем статья 166 Жилищного кодекса определяет список работ по капремонту:
- восстановление или замена инженерного оборудования и систем (водопровода, газопровода, теплосетей, электросетей, канализации);
- замена или ремонт лифтов и шахт;
- ремонт крыши и подвала;
- ремонт фасада и фундамента.
Список не закрыт, то есть, может быть дополнен, по желанию жильцов. Например, дополнительно в рамках капремонта можно дополнить ремонт многоквартирного дома работами:
- утеплить фасады или крышу;
- установить общие счётчики на ресурсы;
- оборудовать дом системой пожаротушения и т.д.
Взносы на капремонт. Конституционный суд РФ однозначно отметил обязанность самих владельцев заниматься капитальным ремонтом домов, в которых собственниками квартир являются жильцы. Поскольку стоимость работ при капремонте высока, то и сборы на него должны осуществляться ЗАРАНЕЕ. Региональный фонд может только помочь при нехватке финансов. Но собирать можно и на отдельный счет.
