Незаконное строительство — это по сути высокорисковый проект как для застройщика, так и для покупателя (дольщика). Риски для застройщика связаны с попытками легализации уже построенного, но не имеющего разрешительных документов объекта недвижимости.
Застройщик заранее знал, что нарушает градостроительные нормы, но надеялся на свои связи. И вдруг со “связями” возникли проблемы. И теперь получить право собственности на объект не получается.
У покупателя же риски связаны с тем, что, например, при получении документов на купленную квартиру, ему вдруг говорят, что постройка возведена с нарушениями и дом будет подвергнут экспертизе. Дольщики о таких случаях знают много чего. Однако проблемы именно дольщиков больше относятся к финансовой сфере.
Незаконное строительство — особенности
Термин “незаконное строительство” относится к объектам капитального строительства, которые не отвечают требованиям соответствующих регулирующих законов и подзаконных актов (гражданский кодекс РФ, градостроительный кодекс РФ и других).
Термин спорный для немедленного внесения этих объектов в список незаконных. Как и для вынесения приговора гражданину нужно решение суда. Для вынесения решения по объекту недвижимости требуется судебное решение или решение местной администрации.
Чтобы устранить неправильное трактование определения незаконного строительства в Гражданский кодекс РФ в главу 14 (приобретение права собственности) включена статья 222 которая называется конкретно — самовольная постройка.
Справочно. Термин “самовольная постройка” позволяет уйти от досудебного определения объекта недвижимости в ранг незаконных.
Для термина “незаконное строительство” справедлив также синоним самострой. Понятно, что это не юридический термин, но в бытовом общении он используется.
Заметим, что первая редакция части первой ГК РФ, к которой относится и 14 глава была принята Федеральным законом N 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. Естественно совершенствование законодательства затронуло и ГК РФ в виде множества изменений и дополнений.
На момент написания этого материала последние изменения в статью 222 ГК РФ были сделаны 3 августа 2018 через Федеральный закон № 339-ФЗ. Той же датой был опубликован и Федеральный закон № 340-ФЗ, вносящий изменения в Градостроительный кодекс РФ.
Какие признаки характеризуют самовольную постройку
Для исключения юридических казусов в указанной статье 222 ГК РФ дается точное определение самовольной постройки.
На основе определения можно указать признаки, на основе которых постройка может быть признана незаконной:
- застройщик не легализовал строительство разрешением в установленном порядке,
- назначение земельного участка не соответствует назначению построенного на нем объекта,
- при строительстве объекта проигнорированы строительные нормы,
- участок, на котором ведется строительство не принадлежит застройщику.
Наличие хотя бы одного из приведенных признаков в ходе разбирательства даст возможность признать построенный объект самовольной постройкой.
Важно. Самовольно построенный объект не подлежит государственной регистрации, то есть невозможно будет на него получить свидетельство о праве собственности.
Объект недвижимости, признанный самостроем невозможно будет продать или сдать в аренду. Невозможно будет сделать подключение к электросетям (разве что тоже самовольное), к газовым сетям, к водоканалу. То есть к тем поставляющим организациям, где будут требовать регистрационные документы.
Нельзя забывать о том, что под определение “незаконное строительство” могут попасть не только жилые, но и объекты производственного и коммерческого назначения. А вот это уже прямые убытки застройщику.
Пример самовольной постройки
Показательна история О.А.Бояркина — бывшего депутата Законодательного собрания Ростовской области. Пользуясь своим положением, он построил “гиперларек” в самом центре Ростова-на-Дону (непосредственно возле центрального рынка) на месте фактически стихийного цветочного рынка.
Идея была проста — якобы облагородить тот самый цветочный рынок.
Это монструозное сооружение в народе получило название “Ларек Бояркина”.
Все признаки самовольной постройки, указанные в статье 222 ГК РФ, имелись:
- как проходило выделение земельного участка общественности неизвестно,
- проект объекта совершенно не вписывался в архитектурный ансамбль района застройки,
- вызывало сомнение заявленное предназначение объекта — “ларек” ли это.
Недостатков в этом проекте было огромное количество и практически все они подпадают под признаки незаконного строительства.
Массовым нарушением градостроительных норм застройщик фактически демонстрировал свои возможности. И действительно — признать постройку незаконной оказалось не так просто.
Потребовалось почти 20 лет судебных разбирательств, чтобы в итоге в 2018 году город получил реконструированное здание, которое хоть как-то вписывалось в исторический облик. Материалы по этому делу в сети имеются.
Изменения в ст. 222 ГК РФ
С 4 августа 2018 года Федеральными законами № 339-ФЗ и № 340-ФЗ от 3 августа заработали изменения в Гражданском и Градостроительном кодексах. Казалось бы — зачем были приняты поправки, если до этого уже столько раз правили кодексы.
Однако, эти изменения в области строительства учли длительную судебную практику и позволили сделать еще шаг по пути совершенствования законодательства, в том числе и в отношении незаконного строительства.
Справочно. Одним из основных изменений статьи 222 ГК РФ является ограничение возможности органов местного самоуправления по принятию решения о сносе самовольной постройки.
Дело в том, что в предыдущих редакциях статьи органам местного самоуправления давались достаточно широкие полномочия.
Учитывая слабую юридическую подготовку чиновников этого уровня (проще говоря — высокую заинтересованность к использованию служебного положения) имел место повышенный субъективизм. Такой подход приводил к частым ошибкам.
В частности, фиксировались случаи требований сноса единственного жилья граждан. Конечно же в каждом конкретном случае требуется объективное решение, в том числе иногда и нестандартное.
В новой формулировке незаконного строительства в статье 222 указано, что строение нельзя считать самостроем при всех признаках такового, если собственник данного строения не знал и не мог знать о действии ограничений использования в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Зацепка для адвоката. Возможно ли, чтобы профессиональный застройщик не знал ограничений на земельном участке, принадлежащем ему? Однако простые граждане действительно могут “заблудиться” в юридических трактовках.
Справочно. Для решения подобных задач требуется участие профессионального юриста.
Юрист может помочь и в другом случае. Учитывая, что строительные нормы и правила тоже корректируются со временем, построенный объект по новой трактовке статьи 222 не может быть признан самостроем, если в момент разбирательства нормы и правила, нарушения которых выявлены, уже утратили силу.
Кто как не юрист строительной тематики может знать точно, что и как было изменено в строительных правилах и нормах.
Приобретатели проблемных объектов недвижимости также получили возможность защиты своих вложений. Их приобретенную недвижимость (возможно незаконную) также сложно подвести к сносу. Максимум к реконструкции. Что и случилось с “ларьком Бояркина”.
Стоит обратить внимание на то, что понятие “самовольная постройка” предполагает не только строительство, но и реконструкцию объекта, в результате которой происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качестве инженерно-технического обеспечения.
То есть реконструкция тоже может стать предметом спора.
Ответственность за незаконное строительство
Одним из основных методов борьбы с самовольными постройками являются “общенадзорные” прокурорские проверки. Начинаются такие проверки как по собственной инициативе (не очень часто), так и по результатам анализа обращений граждан и организаций.
Результатом такой проверки может стать иск в суд о сносе, реконструкции, либо о привлечении к административной ответственности. Однако административные меры воздействия чаще всего результата не дают.
Справочно. Учитывая же невысокую общественную опасность незаконного строительства, Уголовный кодекс не предусматривает уголовную ответственность за незаконное возведение жилых помещений либо за захват земли.
Тем не менее есть инструмент, который позволяет создать сложности нерадивому застройщику (а также якобы добросовестному покупателю).
В статье 330 Уголовного кодекса РФ определены элементы, квалифицирующие действия граждан с признаками преступных (преступление требует доказательства):
- причинение существенного вреда;
- самовольность действий виновного, противоречие их закону;
- оспаривание правомерности этих действий гражданином или организацией.
Стороне обвинения придется доказывать значимость оценочного понятия — существенный вред. Сюда можно отнести как стоимостные характеристики материального вреда, так и моральные потери прав и свобод граждан относительно Конституции РФ.
А вот установить самовольность действий достаточно просто. Нужно открыть статью 222 ГК РФ.
Какой штраф за незаконное строительство
Конечно же административная ответственность и в целом и по регионам совершенствуется. Поэтому покажем общие цифры штрафов, к которым может приговорить суд в ходе разбирательства.
Примерные цифры штрафов за самовольную постройку такие:
- граждане — от 2-х до 5-ти тысяч рублей,
- должностные лица и ИП — от 20-ти до 50-ти тысяч,
- юридические лица — до 1 миллиона рублей.
Еще раз подчеркнем, что это примерный уровень штрафов. В каждом конкретном случае суд принимает решение на основе исследования обстоятельств.
Справочно. Замечен тренд на совершенствование административного кодекса в сторону привязки величины штрафа за незаконное строительство к кадастровой цене земельного участка.
Так Мосгордума с апреля 2019 года анонсировала переход именно на такую систему. Это связано с тем, что в мегаполисе фиксируется огромное количество случаев самостроя. И штраф в 150 тысяч рублей на участке стоимостью в 150 миллионов никак не стимулирует соблюдение норм.
Объявлены следующие величины штрафов:
- граждане — 0,5-1% кадастровой цены участка,
- должностные лиц — 1-1,5% от цены участка,
- юрлица — 1,5-2% от стоимости земли.
Вполне возможно, что такая система штрафов будет внедрена и в других регионах РФ.
Незаконное строительство на муниципальной земле
Напомним, что муниципальные земли — это земли, выделенные из состава федеральных, на которых действуют положения, утвержденные местными органами власти. Конечно же эти положения не расходятся с федеральным земельным законодательством.
К полномочиям местных органов власти в отношении муниципальной земли относятся:
- передача земли в частную собственность;
- сдача земельных участков в аренду.
Ответственность за незаконное строительство на муниципальных землях устанавливается местными органами власти, но, как правило не отличается от уровня ответственности федерального уровня. Возможны некоторые послабления, которые могут трактоваться как коррупционноемкие. Как результат — постоянный надзор.
Справочно. На муниципальном уровне истцом в судебных разбирательствах по незаконному строительству чаще всего выступает местный орган власти.
Штраф за незаконное строительство на своем участке
Владельцам собственных участков следует иметь в виду то, что безграничная свобода строительства государством (в том числе и в лице местных органов управления) не может быть допущена.
Существуют правила строительства как капитальных, так и некапитальных объектов.
Стоит заострить внимание на вопросах, по которым чаще всего возникают споры при разбирательстве законности и признании права собственности (то есть узаконивания построенного объекта).
Речь идет о следующих строениях:
- фундаменты (ленточные, бетонные блоки, на сваях);
- мощения, в том числе стояночные площадки с покрытием: асфальт, бетон, бетонные плиты;
- заборы (кирпичные, бетонные- из ж/б плит, сетки рабица на бетонных или металлических опорах);
- навесы на металлических или бетонных опорах, вбетонированных в землю;
- уборные дощатые, но на фундаменте и с кирпичной или бетонной ямой.
Понятно, что владельцы участков пытаются строить объекты недвижимости, которые вроде бы не относятся к капитальным сооружениям, чтобы не платить налог. Но вот по приведенным вопросам стоит хорошо продумать стратегию объяснений.
Именно эти спорные моменты могут привести к штрафам за незаконное строительство.
Владельцу, который возвел на земельном участке в собственности объект самостроя, грозит наказание в соответствии с п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ.
Штрафом от 2-х до 5-ти тысяч рублей может сопутствовать отсутствие разрешения/уведомления о строительстве капитальных объектов, когда такие разрешения нужны по закону.
Таким же образом наказывается нарушение правил по эксплуатации объекта капитального строительства.
Несоблюдение сроков уведомления администрации о начале и завершении строительных работ на участке, наказывается штрафом — от 500 рублей до 1 000 рублей;
В РФ существует разновидность штрафов за нецелевое использование земельных ресурсов.
Если собственник застроил участок под ЛПХ, ему грозит административная ответственность по ст. 40 и ст. 42 Земельного кодекса РФ. Статья 8.8 КоАП отмечает санкции за подобные нарушения в виде штрафов для физических лиц — от 0,5 до 1% кадастровой цены земельного участка (если она определена), но не менее 10 000 рублей.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты на своем участке без разрешения на строительство.
Справочно. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС — теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок — в силу ст. 51 ГрК РФ.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией — разрешений и уведомлений не требуется.
Зачем нужен земельный адвокат
Казалось бы, земельный адвокат не такая уж острая необходимость. Однако следует учесть, что законодательство в общем смысле достаточно быстро усложняется. Это насущная необходимость, связанная с борьбой тех, кто ищет возможность воспользоваться несовершенством законов и теми, кто пытается эти “дыры” закрыть.
Надеясь на то, что вы в состоянии усвоить нужные вам законы, вы вполне можете столкнуться с уловками, которые просто не заметите. А вот опытный земельный адвокат, который постоянно работает над разрешением тематических споров в курсе всех нюансов.
Как пример. Гражданин В. Попал в категорию должников. Имеющийся актив в виде земельного участка в очень выгодном месте и начавшееся строительство объекта недвижимости на нем, позволял четвертой частью своей стоимости погасить долг.
Спорным моментом оказалась категория, к которой следовало отнести актив. Имелись две возможности: незавершенное строительство и незаконное строительство. Исходя из категории следовало использовать соответствующий алгоритм решения задачи.
Обратившись к рекомендованному независимому земельному адвокату В. усомнился в запрошенной сумме вознаграждения. Хотя сумма вознаграждения была вполне адекватна ситуации. Адвокат гарантировал полный расчет с кредитором и возврат оставшейся суммы.
Важно. В результате сомнений В. поддался на уговоры кредитора решить вопрос по его алгоритму. Кредитор воспользовался уловкой своего юриста. Гражданин В. не заметил уловки и в результате, рассчитавшись по долгам, попутно полностью потерял свой актив.
В течение пяти последующих лет стоимость потерянного актива увеличилась в 2.5 раза. Позже оказалось, что эти действия кредитора были одной из типовых схем, используемых его юристом.
Особенно в решении сложных вопросов стоит использовать опыт профессионального адвоката. Меньше будут потери.