Вопрос покупки квартир на вторичном рынке жилья всё ещё остаётся актуальным. Прежде чем покупать подержанную квартиру, нужно убедиться в отсутствии «хвостов», которые потянутся к вам в виде обременений. Купив обременённую квартиру, вы не только не станете полноправным её владельцем, но и можете пострадать финансово.
Избавиться от «нехорошего приданого» очень сложно, а в некоторых случаях – невозможно вовсе, поэтому, перед тем, как купить квартиру с обременением, убедитесь в её «чистоте».
Какие обременения на квартиру существуют
Закон о госрегистрации прав понятие обременения трактует, как некоторое стеснение прав владельца квартиры, которое возникает при определённых обстоятельствах – при заключении договора или по судебному решению.
Справочно. Договор купли-продажи с обременением обязательно должен содержать условия об ограничении прав владельца, если такого не прописано, позаботьтесь об этом, чтобы продавец указал об обременении, или гарантировал отсутствие обременений. Он должен быть обязан при этом возместить все ваши траты, если таковые возникнут в том случае, когда вы узнаете об обременениях, не прописанных в договоре, и решите расторгнуть его.
Обременения квартиры бывают в виде:
- сервитута;
- ипотеки (или залога);
- аренды или найма;
- доверительного управления;
- ареста;
- ренты;
- опеки;
- принадлежности здания к фонду памятников истории, архитектуры или культуры.
О некоторых «хвостах» можно узнать из выписки Росреестра (ЕГРП), потому что они обязательно регистрируются, как и все сделки с недвижимостью. Другие же обременения, хоть и сложно, но можно выявить.
Покупка с сервитутом
Покупка квартиры с обременением всегда означает, что обременение следует за квартирой, а не за продавцом. Сервитут, как обременение, относится скорее к покупке доли квартиры. О сервитуте можно узнать из выписки Росреестра, потому что возникает он, в основном, на основании судебного решения, и редко – по договорённости между содольщиками.
Этот вид обременения означает, что вашей долей может пользоваться содольщик, и никак этого не изменить, если только его долю не выкупить или не переоборудовать вход. К примеру, вы купили долю квартиры в виде проходной комнаты, а в комнату содольщика попасть можно, только пройдя через вашу. Отсюда и возник сервитут – право соседа проходить через ваше жильё в своё.
Избавиться от этого можно лишь в двух случаях:
- выкупить комнату соседа;
- оборудовать независимый вход в его комнату путём перепланировки.
Если вы намерены купить эту долю и избавиться от сервитута, вам нужно:
- либо заключить с соседом предварительный (или основной) договор купли-продажи его доли вам (или обмена долями, тогда сервитут установите вы);
- либо требовать согласования и проведения перепланировки, чтобы дверной проём в комнату соседа был перенесён и сервитут был бы прекращён.
Покупка квартиры с обременением ипотекой
О том, что квартира заложена, вы так же узнаете из выписки Росреестра, потому что договор залога недвижимости обязательно регистрируется. Квартира останется в залоге до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
Если квартиру контролирует банк, а вы хотите её приобрести, для начала требуйте у продавца письменного подтверждения разрешения банка на продажу. Купив такую квартиру, вы можете регистрироваться в ней и прописывать членов семьи, потому что станете владельцем, хоть и с обременением.
Обременение сразу снимется, если погасить долг по кредиту полностью. Если вы намерены так поступить, в банке возьмите такую справку, чтобы в ней чётко и понятно было прописано, что в случае уплаты конкретной суммы, кредит будет считаться полностью погашенным, и банк не будет иметь претензий по выплате, а в Управление Росреестра пошлёт письмо об отсутствии задолженности и о снятии обременения.
Такой документ позволит избежать начисления скрытых сумм, которые банки так любят «рассовывать» в разные разделы договора.
Если кредит погашен не полностью, при покупке вы будете обязаны его выплачивать. Для этого вам нужно согласовать с банком условия кредитного договора и подписать предварительный кредитный договор, упомянув, что основной договор будет заключён после покупки вами квартиры.
Справочно. Брать справку о полной сумме задолженности и подписывать предварительный кредитный договор нужно перед подписанием договора купли-продажи квартиры!
Покупка арендованной квартиры
Договор найма или аренды в Росреестре не регистрируется, если он заключён меньше, чем на год. Выявить аренду можно, навестив квартиру несколько раз в разное время, не оповещая продавца, и спросив у находящихся там людей – не арендаторы ли они и на каком основании проживают. Можно опросить соседей на предмет проживания посторонних.
Если аренда имеет место быть, нужно внимательно прочитать условия о расторжении договора аренды – нет ли там пункта о том, что договор не может быть расторгнут до истечения срока его действия. Иначе вам придётся соблюсти условия договора, как новому владельцу и терпеть арендаторов до окончания срока договора.
Квартира в доверительном управлении
Когда владелец надолго уезжает или не хочет заниматься квартирой, он может доверить управление ей другому лицу. В таком случае должен быть заключён договор доверительного управления, зарегистрированный нотариусом. Если квартиру вам продаёт не собственник, он должен действовать на основании нотариальной доверенности на продажу квартиры или договора доверительного управления!
На всех документах, которые подписывает доверитель от имени продавца, ставится отметка «Д.У.», без такой пометки договор купли-продажи может быть признан недействительным.
После заключения и регистрации договора купли-продажи доверительное управление, как обременение, перестаёт существовать.
Арест квартиры
Справочно. Арестованное имущество купить вы не сможете, сделку просто не зарегистрируют. В этом случае вы можете потерять все деньги, потраченные на оформление покупки. Перед тем, как подписывать договор купли-продажи, загляните в выписку из ЕГРП – нет ли обременения в виде ареста, а если есть, то кто его наложил и по какой причине.
Арест может быть наложен, если продавец задолжал или находится под следствием. О наличии задолженности можно узнать из справки судебного пристава-исполнителя или из базы исполнительных производств, которая размещена на сайте Федеральной службы судебных приставов. Для этого нужно зайти на сайт, открыть базу исполнительных производств и ввести фамилию, имя и отчество продавца.
Чтобы исключить нахождение продавца под следствием, нужно на сайте федерального суда, расположенного в месте нахождения квартиры, во вкладке «судебное производство» ввести фамилию продавца и узнать таким образом, не ведётся ли в его отношении судебное разбирательство.
Рента или опека
Иногда обременением является рента. Такое обременение всегда прописывается в выписке из ЕГРП и означает, что пока жив рентополучатель по договору ренты, вы будете обязаны его содержать на условиях существующего договора. Если вы согласны нести такое бремя – изучите условия договора, они могут быть для вас неподъёмными.
Если рента не пожизненная, а постоянная – знайте, что приобретя квартиру, вы хоть и станете её владельцем, но будете обязаны выплачивать рентные платежи, а срок договора может растянуться до тридцати лет!
Справочно. Когда владелец квартиры – несовершеннолетний или подопечный, без согласия опекунского совета квартиру вам не купить!
Поэтому, перед тем, как начать тратиться на оформление сделки купли-продажи, требуйте у продавца предоставить вам письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры.
Узнать, находится ли продавец под опекой можно, обратившись с запросом в опекунский совет, который располагается обычно в здании администрации района или города.
Если в квартире прописан ребёнок, разрешение на продажу так же требуется. Когда разрешение на продажу получено, требуйте продавца выписать всех прописанных в квартире, чтобы не тратить потом время на суды.
Дом является памятником культуры или истории
Такое обременение обязывает владельцев сохранять внешний вид здания и ремонтировать его регулярно. Причём ремонт таких домов, а вернее, реставрация – не дешёво обходится жильцам. Перепланировки в таких домах согласуются дольше и тщательнее, а согласующий орган – не жилконтора вашего района, а специальная уполномоченная государственная структура.
Справочно. Без согласования с органом по охране памятников истории, культуры или архитектуры в квартире нельзя даже кондиционер установить или остеклить лоджию! А за незаконную перепланировку штраф куда выше, чем обычный.
О таком обременении можно узнать в администрации района.
Купить квартиру с обременением в виде принадлежности здания к фонду памятников истории, архитектуры или культуры престижно конечно, но чревато. Поэтому, взвесьте все «за» и «против» перед тем, как подписывать договор задатка или купли-продажи квартиры.
