До начала двадцатого века пенсионного обеспечения не существовало, поэтому люди заботились о себе, как могли. Одним из источников существования нетрудоспособного населения была рента, то есть передача своего недвижимого имущества в собственность другого человека за периодическую плату.
Такие сделки с недвижимостью практикуются и сейчас, стоит лишь грамотно оформить договор постоянной ренты, или пожизненной.
Виды ренты и её законные основания
Рента в России регулируется 33 главой Гражданского кодекса, который подразделяет её на виды:
- постоянная рента (второй параграф кодекса);
- пожизненная рента (третий параграф);
- пожизненное содержание с иждивением (четвёртый параграф).
Сторон у ренты две:
- получатель ренты (или рентополучатель);
- плательщик ренты.
И плательщиков и рентополучателей может быть несколько.
Справочно. Пожизненное содержание предполагает, что человек, передавая свои права собственника на квартиру другому человеку, будет им обеспечиваться всем необходимым до конца жизни.
Под обеспечением понимается оплата всех его расходов – питание, проживание, одежда, уход. Часть расходов может заменяться денежной выплатой. В итоге весь объём средств, потраченных на рентополучателя, не должен быть меньше двукратного размера прожиточного минимума, который установлен в вашей области.
Рента постоянная и пожизненная предусматривают только денежную оплату за передачу прав, в отличие от пожизненного содержания. Пожизненная рента прекращается либо в момент смерти рентополучателя, либо судом, когда плательщик не выполняет условий договора.
Отдельного внимания требует постоянная рента.
Что такое постоянная рента
Это передача квартиры в собственность другого человека за плату. Такой вид ренты не прекращается с уходом рентополучателя в мир иной, он может наследоваться или передаваться по договору уступки прав.
Получателями постоянной ренты могут быть люди или некоммерческие организации, у которых в уставе закреплено такое право. Плательщиком же может быть кто угодно.
Рентные платежи по требованию статьи 590 ГК не могут быть меньше прожиточного минимума. Пропорционально росту прожиточного минимума увеличиваются и рентные платежи. Рента может быть оплачена не только деньгами, но и работами или вещами на сумму платежей.
Платежи по ренте выплачиваются ежеквартально, но в договоре можно предусмотреть и другие сроки, например, ежемесячно.
Справочно. Плательщик ренты по своему усмотрению может продать или подарить квартиру, но тогда новые владельцы примут на себя обязательство по содержанию рентополучателя или выплат рентных платежей. Если рентополучатель после смены собственника квартиры понесёт какие-то убытки, связанные с неисполнением условий договора, ответственность перед ним несут и новый и прежний владелец.
Риск гибели или уничтожения квартиры несёт плательщик ренты. Если случится непоправимое, плательщик будет продолжать содержать рентополучателя, при условии, что рента была безвозмездной, то есть без оплаты деньгами. При денежных расчётах плательщик в суде может заявить о прекращении ренты в связи с гибелью имущества, или о пересмотре условий договора ренты.
Выкуп ренты
Постоянную ренту можно выкупить как плательщику, так и получателю. Выкупная цена при этом, должна быть оговорена в договоре ренты. Если такой пункт отсутствует, цену можно рассчитать:
- если рентные платежи платятся деньгами, то цена будет составлять годовую сумму этих платежей;
- если имущество передано бесплатно, то есть расчёты по ренте не денежные, а вещевые, например, то цена складывается из годовой суммы рентных платежей, плюс рыночная стоимость квартиры.
Плательщик может выкупить ренту, если письменно предупредит рентополучателя за три месяца до окончания договора ренты о намерении выкупа. При этом рента не прекратится, если сумма выкупа не будет выплачена полностью.
Справочно. В договоре ренты можно предусмотреть условие, при котором выкуп не может быть произведён при жизни рентополучателя или до истечения 30 лет с момента подписания договора.
Рентополучатель может требовать выкупа ренты, если:
- платежи не вносились больше года;
- рента не была обеспечена залогом или страховкой;
- плательщик не в состоянии платить;
- квартира стала общей или долевой собственностью.
Договор постоянной ренты
Рентный договор всегда заверяется нотариусом за плату, равную полуторапроцентной стоимости квартиры. Так как все сделки с недвижимостью регистрируются, то и договор ренты должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Если договором предусмотрены денежные выплаты, то есть договор возмездный, к нему применяются правила договора купли-продажи. Если имеет место повседневное содержание рентополучателя, то есть безвозмездный договор, применяются правила договора дарения.
После регистрации договора плательщик становится владельцем квартиры, обременённой рентой.
Чтобы обеспечить рентные выплаты, в договоре необходимо предусмотреть, что квартира является залогом исполнения условий договора. Так же можно обязать плательщика регулярно страховаться от риска неисполнения обязательств по уплате.
Договором можно установить размер неустойки за задержку выплат, например, процент в день. Если такое условие не будет прописано, неустойку взыщет суд в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (на апрель 2015г. это 8,25% в год).
Справочно. Обязательным условием договора является условие о сроках рентных выплат. По закону рента выплачивается в конце каждого квартала, но в договоре можно предусмотреть ежемесячный срок.
Платежи по ренте или денежные затраты на содержание устанавливаются по договорённости, но никак не могут быть меньше величины прожиточного минимума, который установлен в вашем субъекте РФ. Можно предусмотреть индексацию выплат пропорционально роста величины прожиточного минимума.
Расторгнуть договор ренты можно в суде.
Если предусмотреть в договоре, что выкуп невозможен до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения договора, то плательщик будет обязан выплатить все рентные платежи за этот период плюс выкупную цену. А если договор безвозмездный, ещё и стоимость квартиры.
Как видите, вступить в рентные отношения довольно просто, а вот прекратить по желанию получится не всегда.
Справочно. Перед тем, как подписать договор постоянной ренты, учитывайте российские реалии, ведь платёжеспособность граждан невозможно просчитать.
