Продажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Покупатели хоть и стараются обходить такое жильё стороной, но всё же рискуют. Причиной тому заниженная цена, ведь некоторые продавцы, задумавшись над тем, как продать квартиру с обременением, зачастую скидывают цену, что и стимулирует покупателей.
Если вы, владея квартирой «с приданым», намереваетесь продать её, обезопасьте себя от возможных проблем.
Сокрытие обременения — чем опасно
Перед тем, как оформлять договор купли-продажи с обременением, прочитайте пункт, регулирующий ответственность. В договорах всегда прописывается – «продавец гарантирует, что квартира свободна от прав третьих лиц», а это значит, что она не обременена. Ещё там оговаривается условие о том, что стороны обязаны возместить убытки, если сделка не состоится по вине одной из сторон. Поэтому — не скрывайте, что квартира обременена!
Если вы подпишете договор с таким условием, вам не избежать расходов по выплате ущерба покупателю. В случае, если вам не удастся избавить квартиру от бремени, укажите его в договоре, предупредив покупателя.
Внимание! Ни в коем случае не берите задаток, если не уверены, что покупатель согласен на покупку обременённой квартиры, иначе вы обязаны будете вернуть его в двойном размере! Если задаток всё же берёте, в договоре задатка опишите обременение и пропишите пункт о том, что покупатель ознакомлен с обременением и согласен купить квартиру в таком виде.
Обременения бывают нескольких типов. При операциях с недвижимостью желательно понимать суть этих вариантов обременения, чтобы не попасть в неприятную историю. О вариантах обременений читайте здесь.
Продажа с сервитутом
Сервитут — это фактически обременение, предоставляющее другим людям право пользования вашей собственностью собственностью. Например, в квартире сервитут обременяет право прохода через вашу (вашу часть квартиры) комнату.
Если ваша часть квартиры обременена сервитутом, то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:
- выкупа его доли;
- проведения перепланировки таким образом, чтобы оборудовать отдельный вход в его комнату.
Внимание! Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.
Если квартира в залоге у банка
Продажа квартир с обременением ипотекой возможна только с согласия банка. Поэтому, перед тем, как взять задаток, заручитесь письменным согласием кредитора на продажу.
Продать «ипотечную» квартиру можно как с обременением, так и без него. Если долг по кредиту достаточно большой, и вы не планируете его гасить, при продаже квартиры должником станет покупатель.
Справочно. А если задолженность по кредиту не столь уж и высока, обременение можно снять так: подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем, взять задаток в сумме долга и погасить кредит. Так вы освободите квартиру от бремени.
Арендаторы, рентополучатели и подопечные — обременители
При смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия. Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.
Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.
С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами. А в случае, если новый владелец, купивший у вас квартиру, причинит какой-то вред иждивенцу, отвечать за это придётся и вам.
Справочно. Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях.
Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире. Это соглашение регистрируется у нотариуса и в Росреестре. Далее иждивенец выписывается из старой квартиры и прописывается в новую.
Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!
Такое обременение снимется только тогда, когда подопечные снимутся с регистрационного учёта.
Квартира под арестом
Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.
Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.
Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.
После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.
Как видите, продажа квартиры с обременением хоть и сложнее обычной процедуры, но вполне осуществима.
