В определенные моменты мы сталкиваемся с таким выбором: вкладывать накопленные средства в недвижимость или открывать счет в банке, продавать помещение или сдавать его, передавать землю в аренду или заложить кредитору для извлечения процентов.
Для выбора оптимального выхода и извлечения максимальной выручки нам требуется оценить имеющееся имущество.
Доходный подход к оценке недвижимости
Для работы с недвижимым имуществом Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г.№ 256 утвержден свод правил, получивший название «Федеральные стандарты оценки» (ФСО № 1). Согласно п.13 данного регламента, доходный метод – определение ожидаемой прибыли от использования объекта. Соответственно, недвижимость, которая предполагает получение выручки, называется доходной.
Справочно. В соответствии с п.21 «Федеральных стандартов оценки», рассматриваемый метод оценки недвижимого имущества может быть применим при наличии точной информации о будущей прибыли от объекта. Применяя данный метод, нужно определить соотношение доходов и расходов от недвижимости, а также сроки их получения.
Принципы доходного подхода
При рассматриваемом подходе применяется два основных принципа:
- ожидания;
- замещения.
При использовании принципа ожидания стоимость объекта составляет предполагаемая совокупность всех его будущих доходов. И чем выше ожидаемая выручка, тем больше стоимость недвижимости. Например, при сдаче квартиры в аренду каждый из нас учитывает не столько особенности ремонта, сколько этаж, наличие лоджии, удаленность от остановок общественного транспорта – те условия, которые являются для съемщиков более значимыми, чем цвет обоев или ламината.
Так и при расчете стоимости этой квартиры: имеет значение не отделка стен, а возможность получения выручки от передачи жилья в аренду или его ином использовании.
Справочно. Предполагаемая выручка от объекта — вот основная особенность применения данного принципа. Обязательным правилом является подсчет выручаемых средств на протяжении всего времени существования объекта при условии, что он используется максимально эффективно.
То есть при указанном подходе необходимо суммировать прибыль за все периоды, когда вы сдавали жилье нанимателям, только так вы сможете правильно рассчитать её стоимость при продаже.
Принцип замещения говорит, что стоимость одного объекта должна быть не больше средств, выплачиваемых за приобретение аналогичного другого. Например, согласно этому принципу, однокомнатную благоустроенную квартиру в центральной части города вы должны продать, минимум, за ту сумму, которую понадобится затратить на покупку такого же помещения в этом же районе в этот же сезон.
При этом первоначально вы должны качественно изучить рынок, и только после этого называть цену сделки. Поэтому и считается, что данный подход требует и количественных, и качественных критериев (ведь вам необходимо узнать действительную стоимость нескольких аналогичных помещений, в противном случае – сделка может стать не выгодной для вас).
Доходное оценивание земли
П.2.2 «Международных стандартов оценок» подразумевает, что стоимость земельного участка, при условии его эффективного использования, должна высчитываться комплексно двумя способами:
- Без учета установки на участке строения, также приносящего прибыль;
- Принимая во внимание возможность строительства на данной земле зданий и помещений, несущих дополнительную выручку.
Справочно. То есть при расчете окончательного дохода и стоимости земельного участка следует учитывать не только его цену сегодня, но и предположить, что можно на нем установить, и увеличить ценовую категорию земли на долю от возможной выручки.
При этом вам следует учитывать, район нахождения вашего участка (промышленный или спальный), проходимость (он расположен среди жилых домов или комплексов повышенной посещаемости гражданами), его площадь (она годна для строительства торговой точки или многоэтажного развлекательного комплекса).
Популярность доходного подхода к оценке недвижимости объясняется двумя причинами:
- практически любой объект способен приносить прибыль, следовательно, его легко оценить, используя этот метод;
- каждому собственнику легко доступна информация о доходности иной аналогичной недвижимости, что позволяет сравнивать и корректировать сумму выручки от объекта.
Недостатками доходного метода являются:
- невозможность его применения, если недвижимость не планируется для доходного использования (например, данным методом нельзя оценить ваше жилище, если вы оно не сдается или не является предметом залога);
- не всегда удается узнать точную сумму прибыли от другой аналогичной недвижимости;
- запрет на применение этого подхода в отношении объектов незавершенного строительства – вы не сможете рассчитать доходность квартиры в строящемся доме, так как не знаете точных сроков окончания строительства – то есть момента, когда начнете получать прибыль.
Пример применения доходного подхода к оцениванию квартиры
Иванову И. понадобилось оценить доходность своей однокомнатной благоустроенной квартиры для того, чтобы решить, что выгоднее: продать её и вырученные деньги положить на счет в банке для получения процентов, либо сдавать её нанимателю с накоплением прибыли на сберегательной книжке.
Анализ рынка недвижимости показал, что аналогичные квартиры на сайтах объявлений предлагаются к сдаче за 7 тысяч рублей + коммунальные расходы.
Его друг продал такую же квартиру в этом районе за 1 млн рублей. То есть, для получения суммы от продажи Иванову И. необходимо сдавать свое помещение на протяжении 10 лет. При этом существуют риски затопления или пожара, а также простоя в аренде, неосторожного отношения нанимателя к имуществу и т.д.
Средняя величина выгоды по вкладам, предлагаемая кредиторами, составляет 10%, то есть за 10 лет на счете И. накопит 1999 200 руб. при существовании одного риска банкротства кредитора. Таким образом, Иванову И. теперь предстоит только принять решение, подход показывает примерно одинаковую прибыль от квартиры при любом её коммерческом использовании.
Справочно. В целом, доходный способ наиболее эффективен для оценивания тех объектов, которые регулярно продаются и покупаются, с каждой последующей сделкой принося выгоду новому собственнику.
