Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества.
Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать подороже – чтобы уравнять отношения данных категорий граждан и не допускать резких скачков цен на жилое имущество, существует такое понятие, как оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка объектов недвижимости
В Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена её продажи.
Справочно. Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта – такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену.
Наибольшее значение имеют:
- район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта;
- этаж, планировка, площадь, вид из окна;
- год постройки, материал, используемый при строительстве;
- существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).
Когда требуется проведение оценки
В соответствии со ст.8 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятого 29.07.1998 г. установлены обстоятельства, когда рыночная оценка проводится в обязательном порядке. Это случаи:
- приватизация или покупка гражданами недвижимости, принадлежащей государству;
- при приобретении имущества в ипотеку (требование об обязательности оценивания обычно устанавливает банк-кредитор);
- при покупке жилья семейными парами, составившими брачный контракт (в большинстве случаев, брачный договор оговаривает такое условие);
- при разделе имущества в случае развода, если имеются разногласия (например, при нежелании супругов поступать по схеме: тебе — машина, мне – квартира, а продажа жилья невозможна из-за того, что часть средств, затраченных на его покупку, компенсирована материнским капиталом, и, как следствие, объект находится в долевой собственности);
- при споре о сумме налога, если собственник жилого помещения с ним не согласен.
В остальных случаях оценивание проводится добровольно. Мы рекомендуем проводить
оценочную экспертизу в ситуациях, когда впоследствии может возникнуть спор относительно цены объекта, например, в случаях:
- наследования имущества несколькими гражданами, особенно, если они конфликтуют между собой или часть из них не согласна с волей наследодателя;
- выкупе долей помещения у иных собственников – в целях установления ими реальной цены, которая не позволит вам приобретать жилье себе в убыток в сравнении с аналогичными помещениями, не находящимися в долевой собственности;
- передаче жилья в залог – для объективности суммы заложения;
- передаче объекта в доверительное управление (предоставление специалисту в области недвижимости или иному лицу права коммерческого использования объекта с последующей выплатой вам прибыли, а ему – процента от дохода или установленной суммы оплаты его труда) – для предотвращения разногласий относительно прибыли.
Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Для проведения оценочной экспертизы объектов понадобятся:
- гражданский паспорт;
- документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство ГРП, договор, на основании которого вы владеете помещением);
- кадастровый или технический паспорт (различные оценщики требуют разные документы);
- фотографии всех оцениваемых помещений (кто будет фотографировать – решается по согласованию с исполнителем).
Справочно. Определение стоимости объекта недвижимости – затратная процедура и её величина колеблется от 3 000 до 10 000 руб. – в зависимости от категории объекта (комната, квартира, дом с участком), поэтому большинство стремится к избеганию процедуры оценивания своей собственности.
Однако, мы считаем, что в течение нескольких лет в рамках нововведений в налоговом кодексе основная масса владельцев недвижимостью примет эту процедуру, как должное.
Взыскание стоимости услуг по оценке имущества
К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.
И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости – 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.
Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.
Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:
- квитанции с уплатой налога;
- результатов оценки с рыночной стоимостью имущества;
- документов, подтверждающих права на недвижимость.
Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. – так как цена иска менее 20 000 руб.).
Справочно. В письменном отказе от выполнения требований, представители налоговой могут указать, что ответчиком следует считать Росреестр, так как оценка произведена ими, однако это не соответствует действительности: заказчиком работ являются налоговики.
Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.
