Рыночные отношения в России помогают развитию разных форм собственности. Для права собственности вопрос о величине стоимости объекта собственности является одним из основных. В том числе, вопрос о цене объекта недвижимости.
Для владельца далеко не праздный вопрос о том, сколько стоит его недвижимость, как меняется её цена. Для определения этой стоимости, цены недвижимости на данный момент существует оценка недвижимости.
Законодательство об оценке
Российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом N 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.
Справочно. Первоначальная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.
Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, вы определяете растет ваша недвижимость в цене или нет. Например, если вы продаете недвижимость выше первоначальной стоимости, вы получаете доход. В противном случае, вы в убытке.
Для чего определяется стоимость недвижимости
Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:
- спрос на недвижимость
- его полезность
- ограниченное число предложений по отношению к объекту
- его отчуждаемость
Справочно. Отчуждаемость — это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить ваши права на него.
Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в ст.ст.14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.
Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости.
Необходимость оценки недвижимости возникает при:
- купле-продаже или аренде объекта
- акционировании предприятия
- кадастровой оценке
- для определения налогооблоожения недвижимых объектов (например, здания или земельные участки)
- кредитовании под залог
- страховании
- внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации
- привлечении инвестиционных вложений
- вступлении в права наследования
- разрешении имущественных споров
- при ликвидации предприятия, организации
- для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости
- при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.
Справочно. Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество.
Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду :
- комнаты и квартиры
- помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные
- дома с участком земли
- участки земли, предназначенные под строительство
- складские и производственные помещения
Методы оценки
Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 N 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят:
Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т.д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт.
Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.
Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки:
- с недооценкой – при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене
- с переоценкой – встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана
- от обратного – в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.
Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов.
Справочно. Выбирая оценщика, следует быть осторожным и предусмотрительным.
Сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной.
Поэтому профессиональная независимая оценка недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области.