Любая недвижимость — квартира, земельный участок, дом, или комната в общежитии, находится в чьей-нибудь собственности – государства, гражданина или организации. Собственник может быть и не один, а два или больше. В таком случае собственность их общая. Сособственники совместно пользуются имуществом, так же и совместно несут обязанности по её содержанию.
Общая собственность может быть либо совместной, либо долевой.
Совместная или долевая
Долевая собственность это собственность на определённую долю в имуществе. Если доли не определены, такая собственность является совместной. Например, супруги купили квартиру, находясь в зарегистрированном браке, оформили квартиру на жену. Квартира – их совместная собственность. Другой пример – три брата получили в наследство квартиру, в завещании указано, что квартира делится между братьями поровну.
Справочно. В этом случае доля в праве собственности у каждого брата будет 1/3. Заметьте – не определённое количество квадратных метров, а именно доля в праве.
Долевая собственность также может возникнуть, например, при разделе имущества. Обычно доли мужа и жены считаются равными, но если, к примеру, в покупку квартиры кто-то из супругов вложил собственные добрачные средства, его доля в общей собственности увеличивается. Или супруги согласились и соглашение оформили письменно, что доля жены в праве собственности, например, составляет 3/5, а доля мужа, соответственно, 2/5.
Что можно сделать со своей долей
Собственник доли может распорядиться ей как угодно, например:
- продать;
- обменять;
- подарить;
- завещать;
- отдать в залог.
Справочно. Продать свою долю человек может только тогда, если другие сособственники откажутся её выкупить – это обязательное условие, закреплённое законодательно в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Вернёмся к нашим братьям – наследникам. Один из них решил свою долю продать. Сначала он должен предложить купить у него долю двум другим братьям, и сделать это нужно так, чтобы потом сделка не была бы признана судом недействительной по причине нарушения преимущественного права покупки.
Для этого брат направляет письменные предложения о выкупе по местам жительства братьев (обязательно заказным письмом с уведомлением). В предложении обязательно должна быть указана стоимость доли. Если в течение месяца предложений о выкупе от братьев не поступит, долю можно смело продавать кому угодно.
Справочно. А вот для того, чтобы долю подарить, завещать, заложить или обменять, уведомлять других сособственников не нужно.
Кто и какие расходы несёт
Собственники всегда несут расходы по содержанию собственности. Долевая собственность это предполагает так, что расходы вы несёте пропорционально доле. К таким расходам относятся:
- налоги на имущество;
- коммунальные платежи;
- страховые взносы;
- взносы на текущий или капитальный ремонт.
Такие расходы платятся не в равных частях, а пропорционально долям. Например, если ваша доля – 1/3, то и несёте вы треть расходов.
Если один из сособственников не хочет участвовать в расходах, а они обязательны, их можно будет взыскать в судебном порядке.
Пример:
Гражданин М., обладающий ½ доли в праве собственности на дом, в течение четырёх лет не платил коммунальные платежи. К тому же, дом нуждался в ремонте – протекала крыша. Чтобы не отключили электричество, воду и газ, второй сособственник – Д. оплачивал всё сам. Также он самостоятельно отремонтировал крышу и облицевал дом сайдингом. Обязательных платежей за четыре года он внёс 400 тысяч. Ремонт крыши обошёлся ему в 100 тысяч, а облицовка сайдингом – в 50 тысяч.
Д. обратился в суд, где просил взыскать с М. половину расходов, т.е. 225 тысяч рублей. Суд взыскал с М. в пользу Д. – 150 тысяч в счёт оплаченных коммунальных платежей за три последних года (срок исковой давности у нас три года), 50 тысяч в счёт оплаты ремонта крыши, т.к. он был необходим. Во взыскании 25 тысяч за облицовку сайдингом – отказал, так как эти работы не являются обязательными, да и М. на их проведение согласия не давал.
Раздел собственности и выдел в натуре
Раздел долевой собственности – это присваивание собственнику конкретных помещений. Квартиру можно разделить, например, так: если вам принадлежит половина доли двухкомнатной квартиры, а другая половина принадлежит другому человеку, вы можете мирно решить этот вопрос, договорившись, какие комнаты кому принадлежат.
Если мирно не получится – идите в суд. Суд разделит имущество с учётом того, кто какими комнатами пользуется на этот момент. Если комнаты не одинаковые по площади, обладатель большей комнаты выплатит компенсацию за превышение. Места общего пользования – санузел, кухня, прихожая – не делятся, а остаются общими.
Справочно. Не всю собственность можно разделить – нельзя разделить, например, комнату в общежитии, или однокомнатную квартиру.
Разделить недвижимость можно и путём выдела в натуре. К примеру, в частном доме можно выделить одно или несколько помещений, оборудовать его отдельным входом, отдельной кухней и санузлом. В этом случае вы перестаёте быть собственником доли, а становитесь собственником части дома. Как понимаете, выделить в натуре долю в квартире – нельзя.
Конституцией нам гарантировано право частной собственности, как и право распоряжаться ей по-своему. Какие нюансы при этом нужно учитывать – вы уже знаете.