Что следует внести в договор аренды квартиры

  Договор сдачи квартиры в аренду – это законное основание проживания посторонних людей в вашей квартире. Такой договор обязательно нужно заключать, чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий, например, можно будет в судебном порядке взыскать стоимость испорченного арендаторами имущества или мебели, так и долг по уплате аренды с неустойкой.

Без договора обращаться в суд бесполезно, так как вы не докажете факт сдачи квартиры за оплату.

Договор аренды — состав

Сдача квартиры в аренду должна быть закреплена договором. Договор обязательно составляется письменно, состоит из преамбулы, условий и реквизитов. В преамбулу включается:

• название договора, например «Договор аренды квартиры» или «Договор найма квартиры»;
• дата и место его заключения;
• кто является арендодателем, а кто арендатором (ФИО граждан или название организации и должностного лица, который уполномочен заключать договоры на основании устава или доверенности).

В реквизиты вписываются полные паспортные данные (с первой страницы паспорта) арендодателя и арендатора, данные о прописке обеих сторон договора, номер расчётного счёта, на который будут перечисляться платежи (если оплата будет безналичная) и строка для подписей. Подпись лучше дублировать – сначала полные ФИО, потом краткая подпись.

Если договор заключается с организацией, указываются:

• полное название;
• ИНН;
• ОГРН;
• юридический и почтовый адреса;
• банковские реквизиты.

  К договору обязательно приложите копию паспорта арендатора, а если это организация – то копию свидетельства о регистрации в налоговой инспекции с номером ОГРН и копию протокола о назначении руководителя, который имеет право подписи договора, или копию доверенности.

Внимание. Копии обязательно сравните с оригинальными документами!

Если квартира сдаётся с мебелью или техникой, обязательно составьте опись имущества и укажите его состояние и стоимость. Опись приложите к договору, как приложение. Её тоже нужно подписать с обоих сторон.

Какие условия включать в договор

Перед тем, как оформить сдачу квартиры в аренду, обсудите условия договора с арендатором. Как оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую, зависит от того, кто будет арендатором – человек, или организация. Если арендатор – организация, то в соответствии с Налоговым кодексом именно она обязана рассчитывать и перечислять налоги от аренды за арендодателя. Об этом обязательно должно быть указано в договоре, в пункте об арендных платежах.

Если арендатор физическое лицо, то налог рассчитывается и оплачивается арендодателем самостоятельно. В случае, если сдача квартиры в аренду осуществляется на срок менее года, налоги некоторые арендодатели не платят, потому что Кадастровая палата, не имея данных об обременениях квартиры арендой, не подаёт о них сведения в налоговые инспекции.

Предмет и объект договора

Справочно. Объект договора — это сдаваемая квартира. Опишите данные о квартире (адрес, количество комнат, площадь, техническое состояние и состояние интерьера).

Предметом договора укажите проживание в квартире арендатора и членов его семьи или других людей, которые будут проживать совместно с арендатором. Этих людей нужно обязательно указать, добавив, что другие граждане могут быть вселены только с письменного разрешения арендодателя.

Права и обязанности сторон договора

Обязанностями арендодателя могут быть:

• передача квартиры в состоянии, пригодном для проживания;
• проведение капитального ремонта в квартире и ремонта общедомового имущества;
• предупреждение арендатора о расторжении договора за три месяца до продажи, мены квартиры или по другим основаниям.

Права арендодателя можно указать такие:

• проверка состояния квартиры, мебели и техники. Можно написать, что проверка будет проводиться раз в месяц в конкретное число и время;
   
• можно закрепить право увеличения арендной платы в одностороннем порядке, например, пропорционально роста прожиточного минимума. Если этого не будет прописано, плата не может быть увеличена до окончания срока договора;
   
• право взыскания стоимости испорченной арендатором или проживающим с ним лицами техники или мебели;
   
• право на начисление пеней за несвоевременную уплату или неуплату арендного платежа;
   
• запрещение курения в квартире.

В обязанности арендатора можно включить:

• использование квартиры только для проживания;
   
• поддержания порядка в квартире, недопущение аварийного состояния инженерных сетей, например, нельзя допускать перегрузки электросетей, во избежание замыкания;
   
• поддержание общественного порядка, то есть жалоб со стороны соседей не должно поступать;
   
• проведение за свой счёт текущего ремонта, если это необходимо;
   
• устранение за свой счёт последствие аварий, которые случились по вине арендатора или проживающих с ним людей;
   
• своевременное и в полном объёме внесение арендной платы;
   
• возмещение стоимости испорченного имущества арендодателю;
   
• оплата коммунальных платежей с предоставлением оплаченных квитанций арендодателю;
   
• исключение перепланировки или переустройства квартиры;
   
• предупреждение арендодателя о досрочном расторжении договора за три месяца до выезда.

Права арендатора:

• можно вселять посторонних лиц и временных жильцов только в том случае, если на это согласится арендодатель;
   
• продлять договор аренды или заключать новый договор, пользуясь преимуществом перед другими арендаторами.

Срок действия

  Срок действия в договоре нужно указать обязательно, потому что если его не указать, договор будет действовать пять лет (если арендатор – человек) или бессрочно (если арендатор – организация). В случае действия договора дольше года, его нужно регистрировать в Кадастровой палате, поэтому, если не хотите связываться с регистрацией, укажите срок действия меньше года. Например, 360 дней или шесть месяцев.

Можно добавить пункт о том, что если за три месяца до окончания срока договора арендатором или арендодателем не заявлено о его окончании, то договор продолжает действовать на тех же условиях такой же срок.

Платежи

В пункте об арендных платежах нужно прописать:

• какая сумма ежемесячно будет выплачиваться;
• может ли арендатор её увеличивать и в каком размере;
• входят ли в эту сумму коммунальные платежи или они оплачиваются отдельно;
• до какого числа вносится плата;
• как перечисляется плата – наличными деньгами или на расчётный счёт арендодателя. При наличном расчёте указать, что подтверждением платежа является расписка.

Расторжение

Описать, как будет расторгаться договор:

• если его срок окончен, а арендодатель не намерен больше сдавать квартиру в аренду никому;
• по взаимному согласию;
• по требованию арендатора с предупреждением за три месяца;
• судом при невнесении платежей или неоплате коммунальных платежей два раза подряд;
• судом, если арендатор или проживающие с ним люди портят имущество – квартиру, мебель, технику, интерьер, не делают текущий ремонт, от соседей имеются неоднократные жалобы;
• если дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

Ответственность

В этом пункте нужно перечислить санкции за нарушение условий договора. Например:

• размер пеней за несвоевременную уплату или неуплату арендного платежа или коммунальных платежей. Например, можно указать, что пени начисляются в размере 1% от суммы долга в день;
   
• размер стоимости испорченной мебели или техники. Стоимость должна быть указана в приложении. Можно указать, что в случае порчи или разрушения имущества арендатор выплачивает арендодателю, например, полуторную стоимость, или обязуется приобрести новый аналогичный товар за свой счёт;
   
• можно предусмотреть штраф за нарушение некоторых условий договора, например в размере 1000 рублей, если будет обнаружен факт курения в квартире.

Заключительные положения

Тут оговаривается:

• в скольких экземплярах составляется договор (если он регистрируется, то экземпляров три, без регистрации – два, по одному для каждой стороны);
   
• содержит ли договор сдачи квартиры в аренду приложения в виде описи имущества, которое предоставляется с квартирой;
   
• допускается ли замена арендатора лицом, совместно с ним проживающим.

К договору нужно приложить акт приёма-передачи, по которому имущество и квартира передаются арендодателем арендатору и обратно.

Справочно. В случае расторжения договора по соглашению, нужно составить дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что договор признан сторонами расторгнутым с конкретного числа.