Покупка квартиры у двух собственников – не сложная процедура в части оформления, трудности можно встретить на этапе подготовки документов.
Перед подписанием договора обязательно нужно заручиться согласием обоих владельцев квартиры, иначе все старания могут негативно отразиться на вашем кошельке. Нужно выяснить моменты: действительно ли собственников двое, нет ли обременений на долях и несколько других нюансов.
Общая собственность на имущество – что это
Квартиры могут находиться не только во владении единственного человека, а в общей собственности. Например, несколько наследников не стали отказываться от своих долей в пользу кого-то одного, а оформили собственность на всех.
При этом общая собственность бывает двух видов:
- совместная;
- долевая.
Совместное владение квартирой означает, что хозяева имеют одинаковые права на жильё, то есть доли их не определены в процентном или цифровом соотношении. Совместная собственность, при этом, может быть оформлена как на двоих владельцев, и у них обоих имеются на руках свидетельства, а может и на одного.
Так часто получается, когда квартира покупается в браке. Пусть даже и оформляется свидетельство только на мужа или жену, но считается квартира общей.
Общая долевая собственность – это такой вид владения, когда доли физически определены. В свидетельстве на квартиру они обозначаются в дробном выражении, например ½ или 234/6547 доли в праве.
Если квартира в совместной собственности
Когда свидетельство оформлено только на одного из владельцев, но фактически их двое (муж и жена, например), при продаже квартиры от второго собственника нужно получить нотариальное согласие. Иначе сделка может быть признана недействительной.
Как узнать, что квартира в совместном владении? Попросите продавца показать свидетельство на собственность, посмотрите дату его получения. Ещё нужно посмотреть свидетельство о браке (или о разводе). Если квартира куплена (или обменяна) во время брака, собственность – совместная. Требуйте нотариального оформления согласия второго собственника.
Если же у обоих собственников есть свидетельства, согласие на продажу они должны выразить оба (устное, не нотариальное).
Внимание! С 15 июля 2016 года свидетельства о собственности выдавать перестали. Теперь основным документом является выписка из Росреестра. Однако выданные ранее свидетельства действительны.
Если жильё в долевой собственности
Когда продавец предоставляет свидетельство, а в нём вы видите, что собственность долевая (так и указано – доля в праве), смотрите на обратной стороне свидетельства остальных собственников.
Каждый из них должен быть согласен на продажу своей доли.
Как оформить
Сама сделка регистрируется в местном отделении Росреестра. Но документы
можно подать и в ближайшем МФЦ. Прийти на регистрацию нужно лично, или это может сделать представитель по нотариальной доверенности. Что нужно принести:
- паспорта и продавцов, и покупателей;
- договор купли-продажи (в копиях по количеству сторон договора, плюс один для регистратора);
- свидетельства на квартиру.
Госпошлина составляет 2000 рублей.
Как составить договор
Договор купли-продажи составляется по общему правилу, но в него вписываются оба собственника. Если на одном листе текст не уместится (можно печатать на обеих страницах листа), листы придётся сшить. На место шва регистратор приклеит наклейку.
Справочно. Передаточный акт не пришивается!
Договор можно составить по нашему образцу.
Что нужно учесть
Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если
сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:
- закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать);
- выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов);
- выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов);
- составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).
Справочно. Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы — задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.
Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.
Справочно. Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.
Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.
