Домой Оценка Затратный подход к оценке недвижимости. Пример

Затратный подход к оценке недвижимости. Пример

затратный подход к оценке недвижимостиВыбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости – это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход? При оценке какого имущества следует не учитывать доходы, а считать траты?

Суть затратного подхода


Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости. Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д. Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки. Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Особенности

Особенностью данного метода является то, что он предназначен для оценивания еще не созданного имущества.

затратный метод оценки недвижимостиНапример, применять его при оценке уже построенных помещений нецелесообразно: ведь они требуют минимальных капиталовложений – реконструкции или ремонта, а подсчитывая средства, необходимые для улучшения имущества, вы не оцениваете его, как объект недвижимости, а просто считаете расходы на отделку.

Целесообразно применять затратный подход при:

  • решении вопроса о строительстве;
  • определении варианта использования земельного участка (будете вы его использовать под выращивание овощей либо строительство на нем гаражного комплекса с последующей сдачей в аренду);
  • решении вопроса о сносе здания либо его реконструкции (путем сравнения издержек в каждом варианте);
  • оценивании последствий природных катаклизмов (высчитываются капиталовложения, необходимые для восстановления имущества).

При большой степени надежности данного способа оценки, он имеет и недостатки:

  • невозможность его применения ко всем объектам недвижимости;
  • отсутствие точной информации о стоимости имущества;
  • не всегда удается учесть все капиталовложения.

Пример применения затратного метода


затратный метод оценки недвижимостиРазмышляя о своей жизни, семья И. решила, что места в их двухкомнатной квартире для подрастающих детей становится мало, все больше они стали задумываться о переезде в просторный деревянный дом. Перед ними стал вопрос – приобрести уже построенное здание путем обмена имеющейся жилплощади либо создать дом своей мечты с нуля. Для решения этого вопроса мы им предложили использовать затратный метод.

Для этого мы учли перечень издержек, необходимых для строительства дома, (затраты указаны на примере Вологодской области), тыс. руб.:

  • приобретение участка – 280;
  • облагораживание территории (расчистка от деревьев и кустарников, подсыпание песком, разравнивание площади) – 70;
  • строительство дома «под ключ» — 900.

Итого: 1 250 тыс. руб. (данные средства у семьи имелись в наличии), к тому же имеется возможность сдавать квартиру за 8-9 тыс. руб. в месяц, к тому же затем не понадобится приобретать жилье одному из детей. Плюсом является создание именно того дома, который устроит всех членов семьи, возможность получения (в следующем за годом строительства) налогового вычета.

Вариант 2: на сайте объявлений мы нашли им дом за полтора миллиона рублей с вариантом обмена. Стоимость квартиры, принадлежащей семье, — 1 200 000 руб., понадобится доплата в 300 тыс. руб., при этом от накопленных денег сохранится 950 тыс. руб., которые можно хранить на сберкнижке и получать ежегодно 90-95 тыс. руб. выгоды, а затем потратить на образование детей. Минусы: семья лишиться источника дохода — квартиры, дом не вполне соответствует ожиданиям, сумма налогового вычета будет высчитана от доплаты и составит всего 39 тыс. руб.

Таким образом, используя затратный метод, семья И. пришла к верному решению – началу строительства дома.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ