Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому.
На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки — новостройка. А как жильцам стать полноправными эксплуататорами придомовой территории? А можно ли огородить её забором и запретить посторонним распоряжаться ей?
Общая информация
Каждая многоэтажка документально связана с земельным участком, на котором располагается. Участок уже зарегистрирован и имеет кадастровый номер. В границы участка входит не только земля, расположенная непосредственно под домом, но и тротуары, дороги, детские площадки, озеленённые территории. Вот этот участок вокруг дома и раскрывает понятие «придомовая территория многоквартирного дома».
По правилам содержания общего имущества — придомовая территория многоквартирного дома это:
К придомовой территории относятся:
- участок земли под домом;
- элементы благоустройства и озеленения;
- спортивные и детские площадки;
- автостоянки;
- пожарные проезды;
- котельные;
- трансформаторные подстанции;
- другие объекты инфраструктуры.
Точные границы придомовой территории многоквартирного дома и площадь земельного участка отражена в кадастровом паспорте, эти сведения находятся в открытом доступе – на публичной интернет-карте Росреестра. Статус участка тоже можно узнать на карте – он либо арендуется ТСЖ, либо оформлен в собственность жильцов.
Плюсы и минусы ТСЖ в статье здесь.
Придомовая территория согласно статье 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса» принадлежит всем владельцам квартир на праве долевой собственности. И если она арендуется, то оформить право владения можно, если такое решение отразится в протоколе общего собрания. Доли земельного участка определяются между всеми жильцами пропорционально площадям их квартир, как и всё общее имущество в доме.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома проходит бесплатно и не нуждается в регистрации каждым владельцем. Исходя из анализа законодательства, когда владелец покупает квартиру, он покупает и часть общего имущества, которая не подлежит выделу, поэтому можно считать, что регистрация доли проведена в момент регистрации права на квартиру.
Придомовая территория многоквартирного дома — нормативы
Коммунальщики к обслуживанию домов зачастую относятся спустя рукава, а о придомовых участках разговор вообще не идёт. Поэтому содержание придомовой территории многоквартирного дома целиком ложится на плечи жильцов. А для того, чтобы облагородить участок вокруг дома, нужно знать его границы.
Размер придомового участка определяется градостроительным регламентом согласно статье 43.4 Градостроительного кодекса. Регламент у каждого города свой, но существует общая формула, по которой рассчитывается придомовая территория многоквартирного дома (нормативы 2015 года актуально рассчитывать по этой формуле, так как законодательство по этому вопросу не изменялось с 2000 года).
Согласно Положению об определении границ земельных участков в кондоминиумах установлено, как именно определить границы придомовой территории. При этом должны быть учтены параметры и характеристики многоэтажки, границы соседних домов и площадь всего микрорайона.
Формула расчёта размера придомовой территории приведена приказом Минземстроя №59 (СП 30-101-98) и выглядит так: Sнорм. = У*Sк, где:
- Sнорм – норматив площади территории;
- У – показатель доли земли на 1 кв.м. жилья, который рассчитывается по более сложной формуле и напрямую зависит от этажности дома и года постройки;
- Sк – общая площадь квартир и общего имущества.
Формулу расчёта показателя доли можно найти в градостроительном регламенте вашего муниципалитета.
Распоряжение придомовой территорией
Придомовой участок создаётся для комфорта жильцов – для прогулок, для строительства детских площадок или парковок. Однако, если в доме расположены магазины и офисы, зачастую вся придомовая территория занята автостоянками и парковками.
Но нужно иметь в виду – поскольку вся территория вокруг дома принадлежит собственникам помещений в долях, то и распоряжаться ей можно только сообща!
Содержание и управление участком возложено только:
- на управляющую компанию (и такой пункт обязательно должен быть расписан в договоре управления);
- на ТСЖ (все владельцы помещений на общем собрании решают, как будет использоваться придомовая территория).
Территорию даже можно огородить, если через участок не проходит муниципальная дорога. В этом случае на часть участка с дорогой установлен публичный сервитут.
Что такое сервитут описано в этой статье.
Если же дорога не муниципальная, а принадлежит только вашему дому, вы имеете право на общем собрании закрыть свою территорию от посторонних лиц, например, установив шлагбаум.
Часть участка можно использовать с выгодой, например, сдать в аренду под парковку, а арендные платежи пустить на общедомовые нужды. Но это решение также согласуется между всеми жильцами.
Не стоит забывать и о том, что за неправильное содержание придомового участка возложена ответственность. Например, на припаркованную около дома машину упала глыба льда. Ущерб автовладельцу суд взыщет:
- с управляющей компании, если именно она управляет домом и получает оплату за содержание жилья;
- с ТСЖ, если дом управляется самостоятельно (в порядке регресса ТСЖ может взыскать выплаченные по суду деньги с виновного лица).
Справочно. При этом, если территория, где возможен сход снега или льда, огорожена, автовладелец не получит ничего, если припаркует машину внутри ограждения.
Как парковаться у многоэтажки
Если позволяет придомовая территория многоквартирного дома, парковка на ней не 
запрещается, но подчиняется правилам дорожного движения. Для автовладельцев запрещены:
- стоянка с заведённым мотором;
- стоянка грузовиков;
- перегораживание проездов;
- парковка возле мусорок ближе 5 метров;
- езда по газонам и тротуарам;
- парковка на газоне и тротуаре.
Справочно. При нарушении правил парковки машина виновника может быть эвакуирована.
Следует отметить, так как парковка это придомовая территория, жилищный кодекс всех жильцов наделил равными правами по её использованию, без выделения конкретного места.
Справочно. Парковочное место не может быть собственностью конкретного члена ТСЖ.
Законы подчас имеют важные моменты, о которых большинство даже не подозревает.
Интересное примечание: согласно 6 части 36 статьи Жилищного кодекса собственность на долю придомовой территории не аннулируется со сносом или разрушением дома и не переходит во владение государства или других лиц.
То есть, если у вас оформлена придомовая территория, это означает, что в случае сноса дома, свою долю вы можете продать, подарить, или распорядиться по-другому.
При строительстве жилого района (соцгород) в г Димитровград были оставлены внутриквартальные лесные массивы (парковые зоны) для создания экологически чистой зоны, где жители могли отдохнуть и подышать чистым воздухом без выхлопных газов и без шума моторов. А сейчас их пытаются превратить в парковки и стоянки для автомашин с молчаливого согласия муниципальных служб.
При строительстве МКД в 1988 году у дома была определена придомовая территория с детской площадкой и гостевой парковкой. В 2011 году при ремонте тепловых сетей проходящих вдоль дома МП «Тепловая компания» г. Омска перерыла участок и уничтожила благоустройство, мотивируя незаконным расположением детской площадки и гостевой парковки на тепловых сетях согласно п.5 Приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищно — коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992г — в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту:устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п. Другого места городские власти для расположения гостевой парковки и детской площадки у дома не предоставило, при этом акт о восстановлении придомовой территории подписан сотрудниками администрации г. Омска. Местные власти считают, что социальные объекты были расположены незаконно, и собственники за свой счет должны сами восстановить разрушенное благоустройство у дома, в другом месте. Каком неизвестно. Как быть?
Уважаемый Владимир Владимирович. Вам следует нанять толкового адвоката, который поможет разобраться в ситуации и подскажет варианты для решения вопроса.
Можете воспользоваться услугами нашего представителя в Омске — для этого запросите бесплатную консультацию в форме внизу слева. Только вопрос сформулируйте коротко.
В любом случае вам нужен юрист, которому необходимо будет заплатить за работу. Это же работа не на 10 минут и не простая консультация, когда можно односложно ответить — либо «Да», либо «Нет».
На придомовой территории МК дома расположена автостоянка для автовладельцев дома. Вопрос: Должны ли собственники не имеющие автомашин в личной собственности оплачивать содержание автостооянки.
Станислав, все зависит от того, какими документами регламентируется сама автостоянка. Где и как прописано, что автостоянка выделена ТОЛЬКО для автовладельцев дома. Как осуществляется доступ на эту автостоянку. То есть закрытая территория или открытая. Ну и прочие нюансы, которые прописаны в документах, связанных с автостоянкой.
Ответ может крыться в деталях составленных документов.
Возле подъезда дома на скамейке постоянно собираются разные компании, которые своими разговорами или играми доставляют дискомфорт (нижние этажи). Если личное долевое право на землю территориально не определено, и распоряжаться можно только сообща, то возник вопрос: насколько законна будет моя личная просьба покинуть скамейку в случае, если среди присутствующих нет жильцов дома, и в случае если присутствует жилец, а остальные являются его друзьями?
Дмитрий, это типичная проблема для дворов с наличием «неблагополучных» граждан.
Вы никак не сможете законным способом реагировать на ситуацию, поскольку придомовая территория не является в общем случае частной. Есть закрытые территории, но там, как правило, исключены ситуации «шатания» по ней посторонних лиц.
В вашем варианте — только договариваться. В крайнем случае к нарушителям тишины в неурочное время можно применить закон о тишине. Но стоит понимать последствия вашей активности.
Принадлежит ли жильцам общедомовая территория и общая стоянка которые указаны в документах у управляющей компании, что это принадлежит жильцам согласно документов? Как узнать имеет ли право собственник запретить другим которые не живут в доме и не гости жильцов дома ставить машины на стоянку которая принадлежит общему имуществу жильцов по документам?
Уважаемый Тимофей. Как правило, придомовая (общедомовая) собственность, указанная в документах налагает на УК обязанности по содержанию этой территории в соответствии с муниципальными требованиями.
Что касается вашего вопроса, то для реализации вашего плана необходимо несколько условий:
— должно быть решение, закрепленное документально об организации придомовой стоянки с составлением всех необходимых условий ее содержания.
— стоянка должна быть огорожена (это должно быть закреплено в документах УК) с выделением машиномест каждому жителю дома, заявившему свое пожелание.
— на закрытую стоянку должен быть организован доступ через какую-либо электронную систему (либо через охранника).
Естественно, за установку ограждения и содержание, например, охранников должны платить участники проекта.
Ну, и так далее. То, что написано, это в общих чертах.
На не выделенную стоянку нет возможности сделать запрет. Более того, если вы попытаетесь препятствовать или будете угрожать например, проколоть шины, то на вас подадут в суд, который вы проиграете с наложением на вас денежного штрафа в сумме ущерба.
Палисадник около дома зарос сорняковыми кленами. Мы хотим их вырубить и привести палисадник в порядок. Старушка с первого этажа возражает. Как решать данный вопрос?
Скажите старушке, что есть распоряжение мэрии о приведении в порядок придомовых территорий к будущему чемпионату мира по футболу. Да и в таком красивом городе, как Казань все палисадники должны быть красивыми.
Как правило помогает.
Добрый день. Еще раз разьясните, пожалуйста, ситуацию и как мне быть. Езжу на работу на автомобиле через весь город и паркуюсь во дворе дома, рядом с работой. На газон и детскую площадку даже не заезжаю, ставлю на асфальтированной части в конце двора （к слову сами жильцы этого дома паркуют именно с заездом на детскую площадку.
Двор п-образный. С весны жильцы начали вешать цепи с замками. Мне неоднократно угрожали. На мои попытки объяснить, что их действия незаконны, даже не слушают. Посоветуйте, пожалуйста, что мне делать? Может есть законы, на которые я могу ссылаться? Работаю по графику и, каждый раз, идя с работы в 20.00 боюсь, что будет все завешено цепями. Куда звонить или что делать. Понимаю, что надо куда-то обратиться, но не голословно же.
Ирина, жильцы того дома платят за свою придомовую территорию (благоустройство и пр.). Ваши желания по стоянке вашего авто в их дворе незаконны. Просто не используйте их двор в качестве стоянки для себя. Вам будет приятно, если кто-то захочет против вашего желания устроить в вашей квартире свой склад? Так и здесь. Ну, примерно так.
Конечно же попытки нанести ущерб вашему имуществу будут тоже незаконны.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, во дворе нашего дома город восстанавливает дорожное покрытие и делает (раньше их не было) парковочные карманы на три десятка машин. Вопрос таков, можно ли мне оформить, взять в арену, место под машину, если можно то как и что нужно сделать.
Сергей, стоит понимать реалии жизни.
1. Для ответа на вопрос слишком мало данных. В администрации нужно узнать в чьем ведении находится территория, на которой сооружены эти карманы (то есть сама дорога). И уже с этим ведомством вступить в переговоры, поскольку все нюансы должны быть описаны их внутренними документами.
2. Как предполагается закрепить за собой машиноместо? Сделать загородку? Этого не разрешит архитектура. Оградить цепями? Очень сомнительно, что разрешат. Все эти загородки будут портить внешний вид. Причем это будет очевидно не только администрации, но и другим жителям мкр. Если не будет какой-либо загородки как предполагается не допустить других автовладельцев на это место?
А как быть, если в РОССРЕЕстре участок не определён. со стороны подьездов проходит муниципальный тротуар. С противоположный стороны участок другого дома. Депутаты определили 10 метров от стены подьезда дома, то есть мы обслуживаем и платим и за мун. тротуар по которому полгорода ходит. Что делать?
Решения всего 2:
— через постановление горсовета (муниципального органа, гордумы или какой аналог у вас работает),
— суд (если есть основания — посоветуйтесь с адвокатом, который знает местные законы).
здравствуйте, живу в кооперативном доме, на придомовой территории парковка на семь машин, что соответственно мало. решили организовать дополнительную парковку, собрали собрание и решили, что дополнительная парковка будет создана за счет собственников которые непосредственно будут ей пользоваться, и т.к. ставят машины все кому не лень, (с соседних домов и прочие) сразу в протоколе указали, что данные паковочные места будут с блокирующими устройствами. за проголосовала более 70%, при этом ту парковку которая была ее ни кто не трогал. после того как все было сделано и установлено собственники которые голосовали за, стали сразу против и начали писать в разные инстанции, в суд об отмени решения им не обратиться, т.к. они голосовали за, прокуратура, администрация и жил.инспекция им дали ответ, что все законно и нет нарушений. так они теперь решили собрать собрание с повесткой о том что б убрать запирающие устройства, а парковку оставить, и не возмещать наши затраты на ее благоустройство, подскажите как быть и не потерять свои деньги,
1) правомочно ли такое собрание, ведь оно противоречит предыдущему?
2) если провамочно, как нам вернуть свои деньги (т.е. все наши затраты поделить между собственниками МЖД).
Елена, самым лучшим вариантом будет собрать инициативную группу, которая согласиться нанять адвоката. Зачем?
1. Нужно внимательно проанализировать ВСЕ имеющиеся у вас бумаги в соответствии с тем, как продвигалось дело с узакониванием и установкой блокираторов.
2. Лучше не вам, а адвокату встретиться с частью тех, кто ратует собрать новое собрание и послушать их доводы.
3. На основании полученных данных продумать линию поведения.
Это будет объективно и понятно.