Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

  Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально.

В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости (скачать здесь).

Законные основания предварительного договора

Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.

Такой документ должен быть оформлен по правилам:

• обязательно письменно;
• указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
• характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
• цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
• срок, до которого должен быть заключён основной договор.

Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

  Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.

Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.

Справочно. Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.

Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.

Продажа доли в квартире тоже происходит по определенным правилам. О них читайте здесь.
Как оформить задаток при покупке квартиры читать здесь
О покупке квартиры по доверенности читать здесь

Цели предварительной сделки

Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:

• продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;
   
• цена дачи, квартиры, гаража или участка – фиксированная, то есть увеличиться или уменьшиться она не может без согласия сторон;
   
• дата совершения основной сделки без согласия сторон так же не меняется без согласия.

На что обратить внимание

При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам:

• удостоверьтесь, что продавец имеет право на недвижимость (у него должен быть ордер, если квартира муниципальная; если он – наследник, не повредит узнать, кто был собственником и есть ли ещё наследники. Для этого можно, например, попросить показать свидетельство о смерти собственника, завещание (если оно есть), обязательно паспорт проверить). Если собственников несколько, каждый из них будет выступать стороной сделки;
   
• если передаётся задаток, обязательно заключите договор задатка (именно задатка, а не аванса). Для этого составьте расписку о том, что в качестве задатка по предварительному договору покупателем передана продавцу определённая сумма денег. А в предварительном договоре сделайте ссылку на расписку. По требованиям 380 статьи Гражданского кодекса – если от сделки откажется продавец, он должен покупателю выплатить двойной задаток. Покупатель задатка лишается, если он откажется от сделки;
   
• можно в предварительном договоре прописать ответственность сторон за неисполнение обговорённых условий, в качестве неустойки можно возложить на виновную сторону, например, обязанность выплаты пеней (определённый процент от цены договора в день);
   
• пропишите обязанности сторон – какие бумаги должен собрать и оформить продавец, какие действия должен совершить (документально вступить в наследство, зарегистрировать право собственности и др.).

Справочно. Предварительный договор купли-продажи недвижимости вступает в силу непосредственно после подписания его сторонами и не нуждается в какой-либо регистрации и удостоверении.